Momentne linije, zasuki, upogibki, posedki pod različnimi obtežbami na konzolah in nosilcih

januar 12, 2010 ! Komentiraj

junij 6, 2009 ! Komentiraj

1. UVOD V OCENJEVANJE VREDNOSTI NEPREMININ

1. Pojem ocenjevanja vrednosti nepreminin

1. Katere tri naine ocenjevanja vrednosti poznamo?

Trije temeljni naini ocenjevanja vrednosti so:

- donosnostni nain (dohodkovni pristop):

Ocenjuje se vrednost prihodnjih donosov in se jih diskontira ali uglavnii (kapitalizira)

na sedanjo vrednost.

- nain primerljivih prodaj (tržni pristop):

Potrebno je poiskati primerljive prodaje in analizirati in prilagoditi primerljive podatke.

- nabavnovrednostni nain (stroškovni pristop):

Predpostavlja se, da je vrednost sredstva izražena s stroški reprodukcije ali

nadomestitve sredstva, zmanjšana za vrednost fizinega, funkcionalnega in

ekonomskega zastaranja.

2. Kakšna je opredelitev tržne vrednosti in tržne cene?

Tržna vrednost:je doloena z najvišjo ceno, izraženo v denarju, ki bi jo nepreminina ali

drugo sredstvo doseglo pod tržnimi predpostavkami:

- odprtost in konkurennost trga

- obiajna motivacija kupca in prodajalca ter tipien kupec in prodajalec

- oba se obnašata racionalno in ne delujeta pod pritiskom

- sta dobro obvešena in imata dovolj asa

- plailo za nepreminino je v denarju ali denarnem ekvivalentu

- financiranje nakupa mora biti asu in kraju obiajno

- cena mora predstavljati denarni izraz vrednosti nepreminine

Tržna cena:je znesek, o katerem se dogovorita kupec in prodajalec in ne nujno pod

tržnimi predpostavkami. Je lahko enaka ali razlina od tržne vrednosti.

3. Opredeli razliko med zazidanim in nezazidanim stavbnim zemljišem?

Zazidano stavbno zemljiše:je sestavljeno iz zemljiša pod objektom in zemljiša, ki je

potrebno za njegovo normalno uporabo, t.j. funkcionalnega zemljiša.

Nezazidano stavbno zemljiše:e zemljiše, ki je s prostorskim planom namenjeno za

gradnjo ter zemljiše, ki presega površino funkcionalnega zemljiša.

4. Opredeli pojem zemljiša!

Zemljiše je pomembna ekonomska dobrina, ki predstavlja zemljo samo po sebi in vse,

kar je v ali na njej kot naravna danost. V pravnem smislu je zemljiše površina, ki je

predmet lastninske pravice, in vse kar je kot naravna ali ustvarjalna danost v njej ali

pripojeno k njej (drevesa, zgradbe…).

5. Katere vrste nepreminin poznamo?

Stanovanjske nepreminine: stanovanjski objekti in stavbna zemljiša za stanovanja.

Delijo se še po trgih in glede na lokacijo (mestne, primestne…)

Poslovne nepreminine: trgovine, pisarne, hoteli, moteli, stavbna zemljiša za

poslovne dejavnosti…

Industrijske nepreminine: tovarniške hale, skladiša, rudniki, stavbna zemljiša za

industrijsko dejavnost…

Kmetijske nepreminine: kmetije, živinorejske farme, rekreacijske nepreminine,

razvita zemljiša ob urbanih okoljih…

Nepreminine za posebne namene: izobraževalne, verske, kulturne, zdravstvene

ustanove, športni objekti, pokopališa…

Javne nepreminine: avtoceste, upravne zgradbe, poštni objekti, parki…

6. Katere vrste ekonomske vrednosti nepreminin poznamo?

Ekonomske vrednosti oz. uporabnosti oz. koristnosti dobrin (glede na pomembnost):

- uporabna vrednost: meri uporabnost oz. koristnost za lastnika nepreminine

- redkost: je omejena ponudba neke dobrine (nepreminine, ki spadajo v

primerjavi z drugimi med redke dobrine)

- menjalna vrednost: vrednost, s katero lahko trgujemo.

7. Katere vrste drugih vrednosti nepreminin poznamo?

Naložbena (investicijska) vrednost, posojilna (hipotekarna) vrednost, obdavljiva

vrednost, zavarovalna vrednost, vrednost pri uporabi, vrednost za najemnika, prenehalna

(opustitvena) vrednost…

8. Opredeli tri kljune kategorije – vrednosti, ceno in strošek!

Vrednost:je ocena, s katero se skušajo ocenjevalci vrednosti na podlagi strokovnega

znanja, izkušenj, poznavanja tržnih posebnosti in s spoštovanjem etinih nael približati

denarnemu znesku, ki bi ga bilo treba odšteti pri nameravani transakciji za ocenjevano

nepreminino.

Cena:je znesek, ki je bil dejansko plaan za doloeno vrsto premoženja.

Strošek:je vrednost potroškov, potrebnih za proizvodnjo nepreminine.

9. Opredeli razliko med uporabno in menjalno vrednostjo nepreminine!

Uporabna vrednost nepreminine: se kaže v koristnosti, ki jo prinaša nepreminina

lastniku ali doloeni skupini lastnikov.

Menjalna vrednost nepreminine: je pogosto opredeljena kot objektivna vrednost in

predstavlja vrednost nepreminine za ljudi na splošno. To je cena, ki bi jo nepreminina

dosegla na prostem in konkurennem trgu (tržna vrednost nepreminine je v ocenjevalni

praksi znailen primer menjalne vrednosti).

10. Opiši dva kljuna standarda ocenjevanja vrednosti nepreminin!

- Standard poštene (pravine) tržne vrednosti.

Zanj se odloimo, ko ugotovimo ali utemeljeno predvidimo, da sta prodajalec in kupec

seznanjena z vsemi dejstvi, od katerih je odvisna vrednost nepreminine, da sta oba

potencialna partnerja enako motivirana, da oba delujeta s svojimi najboljšimi interesi, da

je za kupijo dovolj asa; na ceno pa ne vplivajo zunanji dejavniki, npr. pogoji

financiranja.

- Standard naložbene (investitorjeve) poštene vrednosti

Zanj se odloimo, ko je kupec posebej motiviran za nakup tono doloene nepreminine

in je zanjo pripravljen odšteti višjo vrednost, kakor bi jo ta dosegla na prostem trgu.

Standard investitorjeve vrednosti je poštena tržna vrednost, poveana za premijo za

ugodno lokacijo in ugodne uinke ter za sedanjo vrednost prihodnjih donosov zaradi

takojšnje uporabe nepreminine.

11. Katere so osnovne razlike med administrativnimi in tržnimi naini ocenjevanja

vrednosti?

Administrativni naini ocenjevanja vrednosti: slonijo na stroškovni logiki ocenjevanja

(sodne zadeve – odškodnine, ocenjevanja vezana na trg). Zanemarjajo dogajanje na

trgu. Zakon doloa, kateri so kljuni vplivni dejavniki na vrednost nepreminine.

Tržni naini ocenjevanja vrednosti: za njih velja, da šele na podlagi analize trga

nepreminin lahko ugotovimo, kateri dejavniki in koliko vplivajo na vrednost

nepreminine.

12. Kaj so temeljna doloila ocenjevanja vrednosti?

V Sloveniji od leta 1998 veljajo trije Poslovno – finanni standardi za ocenjevanje

vrednosti: SPS 1 – ocenjevanje vrednosti podjetij, SPS 2 – ocenjevanje vrednosti

nepreminin in SPS 3 – ocenjevanje vrednosti opreme. Standard SPS 2 obsega dve

temeljni doloili, ki predstavljata podlago in okvir strokovnega in etinega ravnanja:

Prvo temeljno doloilo:

»Pri ocenjevanju vrednosti nepreminin mora ocenjevalec poznati, razumeti in pravilno

uporabiti tiste metode oz. tehnike ocenjevanja vrednosti, ki so potrebne za strokovno

neoporeno ocenitev vrednosti nepreminin.«

Prvo temeljno naelo vsebuje pravila o delu ocenjevalca, o spoznavi nepreminine, o

doloitvi vrste vrednosti, o prouitvi vseh omejitev v zvezi z nepreminino…

Drugo temeljno naelo:

»Pri sporoanju ocene vrednosti nepreminine mora ocenjevalec prikazati vse analize,

mnenja in sklepe tako, da niso zavajajoi.«

Pri drugem doloilu so pravila o izhodišnih predpostavkah, o predstavitvi nepreminine,

o naronikovi izjavi o tonosti, o pisni izjavi ocenjevalca…

2. Namen ocenjevanja vrednosti nepreminin

1. Kateri so pogosti razlogi ocenjevanja vrednosti nepreminin?

Ocenjevanje vrednosti za lastniške potrebe:

- nakup ali prodaja

Ocenjevanje vrednosti za poslovne potrebe:

- presojo posojilne zmožnosti podjetja

- presojo vrednosti podjetja

- presojo vrednosti v škodnih primerih, pri zakupih, sanacijah, poravnavah, likvidacijah

in steajih

- presojo knjigovodske vrednosti sredstev

Ocenjevanje vrednosti iz drugih razlogov:

- za zasebne, sodne in davne potrebe

- za druge potrebe, ki jih narekujejo zakonski predpisi, pogodbe ipd.

2. Kateri so glavni poslovni dogodki na trgu nepreminin?

- pridobivanje nepreminin

- najem ali nakup nepreminin

- lastništvo nepreminin

- gradnja nepreminin

- zastava nepreminin

3. Opredeli podrobneje posamezne poslovne dogodke!

Odloitev o pridobitvi nepreminin:

Pri pridobivanju nepreminine mora kupec presojati predvsem prihodnji razvoj dogodkov,

povezanih z uporabo nepreminine, kajti nepreminina ima dvojno funkcijo ko gre za

njeno rabo: na eni strani zadovoljuje osnovne potrebe ljudi, na drugi strani pa se

uporablja za pridobivanje gospodarske koristi.

Najem ali nakup nepreminine:

Najem in nakup sta pogosti dilemi pri odloanju o nainu pridobitve nepreminine.

Razlikujeta se po mobilnosti, vzdrževanju, osebnem zadovoljstvu, davni

ugodnosti…Lastnik ima pravno varnost in lahko razpolaga z nepreminino, najemniku pa

je omogoena mobilnost, možnost izrabe raznih poklicnih in drugih priložnosti, lažje

prilagajanje novim zahtevam in pogojem, npr. spremenjene potrebe družine.

Lastništvo nepreminine:

Osnovno merilo lastništva je odloitev o lastni uporabi nepreminine ali uporabi za

pridobivanje koristi. Merila za izbiro nepreminin so odvisna od vrste nepreminine, njene

lokacije, prihodnost uporabe, kakovost nepreminine, okolja ter ekonomska zmožnost

kupca. Najpogostejši prenosa lastništva so s kupoprodajno pogodbo, menjalno pogodbo,

s pravnim aktom dedovanja in z darilno pogodbo.

Gradnja nepreminin:

je nain pridobitve nepreminine. Pri gradnji se pojavljajo dve skupini naložbenikov: tisti,

ki gradijo nepreminine zaradi prodaje na trgu in tisti, ki nepreminino ohranijo v svoji

lasti.

Zastava nepreminine:

je pogosta oblika v poslovanju podjetij in drugih udeležencev na trgu. Doloena

nepreminina se s hipoteko obremeni v dobro upnika za zavarovanje doloene upnikove

terjatve. Upnik dobi s tem pravico do poravnave svoje terjatve iz nepreminine, in to

prednostno pred vsemi drugimi upniki.

4. Kako je mogoe pridobiti nepreminino?

Nakup nepreminine lahko financiramo s pomojo lastniškega ali dolžniškega kapitala oz.

s kombinacijo obeh.

5. Kateri so motivi naložbe v nepreminine?

- Naložba v nepreminine za bivalne potrebe

- Naložba v nepreminine za gospodarske potrebe

6. Opredeli osnovne znailnosti naložbe v nepreminine za gospodarske potrebe!

Prvo merilo take naložbe je to, da je korist veja od stroškov. Naložba denarja mora

imeti primerno razpršitev za zmanjšanje tveganja. Tveganje je poleg asa in obsega

denarnega toka kljunega pomena.

7. Kaj pomeni pojem prevrednotenja oz. oslabitev in okrepitev sredstev?

Gospodarjenje s sredstvi je povezano z vrsto negotovosti in tveganji v zvezi z

ocenjevanjem vrednosti, prodajno ceno in prodajnimi stroški, po prodaji pa se pojavi še

vrsta drugih tveganj. Problematika oslabitev sredstev se nanaša na vsa dolgorona in

kratkorona sredstva. Slovenski raunovodski standardi (SRS) zahtevajo, da se izguba

zaradi oslabitev pripozna, e knjigovodska vrednost sredstva presega njegovo

nadomestljivo vrednost. Nadomestljiva vrednost pa se izmeri po isti prodajni ceni

sredstva ali vrednosti pri uporabi, glede na to, katera je veja.

8. Opredeli kljune pojme, povezane s postopkom prevrednotenja sredstev!

- Nadomestljiva vrednost: je vrednost, ki je enaka isti prodajni ceni sredstva ali njegovi

vrednosti pri uporabi; vejo od obeh navedenih primerjamo s knjigovodsko vrednostjo

sredstva oz. nepreminine.

- ista prodajna cena: je cena, ki jo je mogoe pridobiti s prodajo sredstva v

premišljenem poslu med dobro obvešenima in voljnima strankama, zmanjšana za

stroške odtujitve nepreminine.

- Vrednost pri uporabi: je sedanja vrednost ocenjenih prihodnjih denarnih tokov, za

katere se priakuje, da se bodo pojavili pri nadaljnji uporabi sredstva in iz njegove

uporabe.

- Stroški odtujitve: so dodatni stroški, ki jih je mogoe prisoditi neposredni odtujitvi

sredstva, brez stroškov financiranja in davka iz dobika.

- Knjigovodska vrednost: je sedanja bilanna vrednost po odbitku morebitnih izgub

zaradi oslabitve.

- Denar ustvarjajoe enote: je najmanjša dololjiva skupina sredstev, neodvisna od

denarnih pritokov iz drugih sredstev ali skupin sredstev povzroa denarne pritoke.

9. Kaj je nadomestljiva vrednost, kako se izmeri in na em temelji?

Nadomestljiva vrednost temelji na isti prodajni ceni sredstva ali njegovi vrednosti pri

uporabi, odvisno od tega, katera je veja.

10. Kaj je diskontna mera?

Diskontna mera je mera, ki odseva sprotne tržne ocene asovne vrednosti denarja in

tveganja, znailnega za nepreminino. Vsebinsko gre za tveganja, znailna za sredstvo,

za katero ugotavljamo oslabitev ali okrepitev, v našem primeru nepreminin. Diskontna

mera je sestavljena iz:

- asovne vrednosti denarja do konca dobe koristnosti sredstva in

- tveganja, da se bodo prihodnji denarni tokovi po zneskih in rokih razlikovali od ocen.

11. Opredeli pojem denarja ustvarjajoe enote!

Denar ustvarjajoa enota je najmanjša dololjiva skupina sredstev, neodvisno od

denarnih pritokov iz drugih sredstev ali skupin sredstev povzroa denarne pritoke.

12. Opredeli vsebino pojmov likvidacije oz. steaja!

Likvidacija: Je prostovoljna oblika ukinitve oz. redno prenehanje poslovanja podjetja. Po

uvedbi likvidacije se uresniujejo le tiste naloge in dejavnosti, ki so potrebne, da se

zakljuijo poslovni procesi, poravnajo obveznosti in preostali del premoženja razdeli

lastnikom podjetij. Pogosti vsebinski razlogi za likvidacije so neugodne poslovne

perspektive, neizpolnitev dane naloge in drugi razlogi.

Steaj: Se od likvidacije razlikuje v tem, da je predpisan postopek ukinitve tistega

podjetja, ki ni zmožno poravnati vseh svojih obveznosti. Steajni postopek se zane na

podlagi predloga enega upnika ali ve, kadar je podjetje plailno nesposobno ali

prezadolženo.

13. Kako ocenjujemo nepreminine (sredstva) podjetij v steaju? Kakšna je razlika v

primerjavi z ocenjevanjem vrednosti sredstev v delujoem podjetju?

Današnja ocenjevanja vrednosti sredstev in podjetij temeljijo v glavnem na ocenah vseh

koristi, ki jih lastnik upravieno priakuje od svojega podjetja oz. sredstev. Vse te koristi

se kažejo v priakovanem poslovnem izidu. Za kupca in za prodajalca pa je lahko

vrednost nepreminine ali podjetja razlina, saj gledata nanjo vsak s svojega

uporabniškega vidika. Razlika je predvsem v oceni storitvene, uporabniške zmožnosti

podjetja ali sredstev. Zato je cena podjetja predmet dogovarjanja: cena je med spodnjo

vrednostjo in zneskom, ki ga je še pripravljen sprejeti prodajalec, oz. med zgornjo

vrednostjo in zneskom, ki ga je še voljan plaati kupec. V takem razponu med spodnjo in

zgornjo vrednostjo se nato oblikuje konna prodajna cena podjetja, ki je sprejemljiva za

oba pogajalca.

Logika velja tudi za steajne primere, ko se sredstva ali podjetje prodaja kot pravna

oseba. Ocenjevalec je v teh primerih lahko:

- poslovni izvedenec za nesodno ali sodno ocenitev podjetja

- podjetniški svetovalec kupcu ali prodajalcu podjetja

- sodni izvedenec za ocenitev pri sodnih urejanjih poslovnih razmerij.

14. Katere so pogoste prodajne oblike sredstev v steaju? Opredeli temeljne razlike med

njimi!

Najpogostejše prodajne metode sredstev v steaju so javna dražba, zaprti razpis in

prodaja z neposredno pogodbo.

Temeljne razlike med njimi so prikazane v naslednji tabeli:

Pregled – prodajna oblikZnailen a

dejavnik Dražba Razpis Neposredna pogodba

Prednost

prodajne oblike

Preglednost in

enostavnost

upravljanja

Preglednost in

možnost dosei višjo

ceno

Podrobna pogodba:

možnost dosei visoke

cene

Primernost

prodajne oblike

Vozila, potrošno

blago…

Razlinost ponudbe

premoženja v ceni,

povezovanje v skupine

po raznih merilih

Skupine sredstev, za

katere je

zainteresiranih nekaj

ponudnikov

15. Kakšen je postopek za izraun likvidacijske vrednosti?

Pri tem izhajamo iz izhodišne tržne vrednosti, v samem postopku upoštevamo odbitne

dejavnike vpliva na vrednosti nepreminine. Postopek je naslednji:

1. ocenimo tržno vrednost sredstev v delujoem podjetju

2. izraunamo prodajne cene stalnih sredstev v razmerah nedelujoega podjetja

(tržne vrednosti stalnih sredstev, zmanjšane za stroške postopka likvidacije)

3. upoštevamo neposredne stroške likvidiranja stalnih sredstev (demontaže,

neposrednih stroškov prodaje) in tako dobimo likvidacijsko vrednost stalnih

sredstev

4. upoštevamo likvidacijski as od ocenitve do udenarjanja likvidacijske vrednosti

5. upoštevamo diskontni faktor zaradi odloga plaila pri likvidaciji stalnih sredstev

6. izraunamo sedanjo likvidacijsko vrednost nepreminin

16. Opredeli glavne namene ocenjevanja vrednosti nepreminin za pravne potrebe!

- razdelitev, razlastninjenje premoženja (nacionalizacija),

- pravna presoja podjetniških pogodb in drugih pravnih oblik,

- primeri dedovanja podjetij oz. nepreminin

- drugi primeri.

17. Katere so obiajne pravice države do nepreminin?

- Obdavenje nepreminin

- Pravica prisilnega odkupa nepreminine

- Pravica zagotavljanja reda v zvezi z upravljanjem nepreminine

- Pravica do vrnitve nepreminine

18. Katere so osnovne stvarne pravice?

- lastniška pravica

- služnost

- zastavna pravica

19. Predstavi pojem lastninske pravice!

Lastniška pravica je najširša in najmonejša stvarna pravica. V njej je zajeta vsa pravna

mo, ko jo v odnosu do stvari pravni sistem priznava fizinim in pravnim osebam.

Vsebina lastniške pravice ima tri vrste klasinega upravienja, ki ga ima lastnik. To je

pravica do:

- posesti stvari

- izkorišanja stvari (zajema pravico do rabe in pridobivanja koristi)

- razpolaganja s stvarjo (lastniku dovoljuje, da sklepa pravne posle).

20. Kateri so glavni finanni zahtevki do nepreminin v praksi? Predstavi znailna

zahtevka!

Glavni finanni zahtevki so: hipoteka, deljeni interesi, skupne naložbe, opcije in pogodbe

o pogojni prodaji ter pogodba o prenosu.

Hipoteka:

Nepreminina se zastavi kot poroštvo za dolg. Hipoteke imajo klavzula z razlinimi

finannimi posledicami na vrednost nepreminine, obsegajo nepreminine v celoti, skupaj

s koristmi. Hipotekarno posojili, ki je bilo izposojeno na neobremenjeno nepreminino, se

imenuje prva hipoteka. Imetnik lastniškega kapitala si lahko izposodi še dodatne zneske

na nepreminino, ki že ima hipoteko, in to tako, da najame hipoteko nižjega reda. Vsaka

naslednja hipoteka ima nižjo prednost. Ob morebitni nezmožnosti poravnave obveznosti

iz hipoteke in prisilne prodaje nepreminine je najprej poplaan imetnik prve hipoteke.

Deljeni interesi:

Z razdelitvijo lastništva lahko dobijo stranke poseben interes in jamstvo, ki ga želijo.

Seštevek prodajnih cen, ki so bile plaane za vsako sestavino predmetne nepreminine

bi moral presegati ceno, ki bi jo bilo mogoe dosei s prodajo nepreminine kot celote,

sicer taka delitev ne bi imela smisla. Koristno je, da za ugotavljanje dobika ali

denarnega toka, ki pripada posameznemu nosilcu interesa, najprej ocenimo celoten letni

dobiek za celotno nepreminino in potem odštejemo zahtevek za posamezni interes.

Ocenjujemo nepreminino kot celoto in od te odštevamo druge interese.

21. Pojasni znailnost najema!

Pri najemu se prenese posedovanje s pravico do uporabe nepreminine, ne prenese pa

se lastništvo. Najemnik ima najemno pravico do nepreminine, lastnik pa lastniško

pravico do nepreminine, ki je oddana najemniku v najem. Dogovori o najemnih odnosih

so lahko kratkotrajni ali dolgotrajni. Vrednost najema kot najemne pravice je mogoe

oceniti s pomojo najemnine in preostalega obdobja, in sicer vrednost najema za

najemodajalca kot vrednost za najemojemalca.

22. Katere so glavne oblike uporabe nepreminin?

Pri uporabi nepreminine gre za pravice, nekatere od njih ostajajo tudi pri prenosu

lastniške pravice.

Pravice do uporabe nepreminine lahko omejujejo dogovori, ki dovoljujejo ali branijo

doloeno uporabo. Stranke, ki imajo pravico uporabe (ali neuporabe) nepreminin, lahko

prejmejo finanne koristi. Najpogostejši primeri, ki omejujejo uporabo nepreminin, so:

- služnostna pravica

- omejitve opravljanja posla ali omejitve razdelitve

- državni predpisi

- razne omejitve, ki jih doloajo npr. darilne pogodbe, pravice do izvajanja oblasti nad

nepreminino…

23. Predstavi pojem služnostne pravice!

Gre za stvarno pravico uporabljati nepreminino, ki je last nekoga drugega, in to za

doloene namene. V poštev pridejo npr. mesta na nepreminini, namenjena za reklamne

table in druge vrste sporoilnih oglasov, uporaba dovoznih poti, prehodov, za elektrine

daljnovode, komunalne vode… Kadar prinašajo primerne prihodke, služnostne pravice

lahko poveajo vrednost nepreminine, pritegnejo zaželene storitve ali omogoajo

dostop do drugih nepreminin. Lahko pa tudi zmanjšajo vrednost, e pomenijo omejitev,

zmanjšanje ugodnosti, oznaujejo poplavna obmoja ali onemogoajo donosno uporabo

nepremininam. e v poroilu o ocenjevanju vrednosti ni izrecno izkljueno, morajo

ocenjevalci vrednosti ugotoviti vpliv služnostnih pravic.

24. Naštej in predstavi glavne premoženjske davke!

- Davek od prometa nepreminin: davek, ki je vezan na vsak odplaani prenos, oddajo

nepreminine, zamenjavo in nadaljnjo prodajo. Obdavuje premoženje, ki se prodaja.

- Davek od dobika iz kapitala: podlaga za plailo davka je razlika med prodajno ceno

in nabavno ceno nepreminine. Zavezanec za davek je fizina oseba, ki s prodajo

doseže kapitalski dobiek, e je prodaja opravljena pred potekom treh let od

pridobitve premoženja. Davek se ne plauje, e se s prodajo vrednostnih papirjev

doseže kapitalska izguba.

- Davek na dodano vrednost: velja za nove nepreminine v primeru prenosa lastniške

pravice in oddaje nepreminine v najem. Davni zavezanec je fizina ali pravna

oseba, ki kakorkoli opravlja neodvisno dejavnost za pridobivanje dohodka. Davna

osnova je celotno plailo; promet z zemljiši je oprošen plaila davka.

- Davek od premoženja: je davek obanov, ki se odmerja na davnih izpostavah, na

katerih je nepreminina. Plaujejo ga fizine osebe, ki posedujejo stavbe in prostore

za rekreacijo oz. poitek.

- Davek od dohodka iz premoženja: s tem davkom so obdaveni dohodki, ki jih dobi

fizina oseba z oddajanjem preminega in nepreminega premoženja v najem.

- Davek na zapušine, dedišine in darila: zavezanec je fizina oseba, ki podeduje ali

dobi v dar nepreminino ali preminino. Plauje se, e je vrednost tega višja od

povprene letne neto plae v RS.

- Davek od dohodka iz kmetijstva: davna osnova je katastrski dohodek kmetijskih in

gozdnih zemljiš, zmanjšan za obvezne prispevke. Zavezanec je fizina oseba,

vpisana v katastrskem spisu.

25. Kaj je nadomestilo za uporabo stavbnega zemljiša? Opiši glavne znailnosti!

Gre za nain zbiranja sredstev za izboljšavo urbane infrastrukture v okolju. Je prihodek

obine, ki ga prispeva neposredni uporabnik zemljiša ali stavbe. Nadomestilo za porabo

stavbnega zemljiša se plauje na obmojih mest in naselij mestnega znaaja in

obraunava od neto površine objekta.

26. Podrobneje opredeli davek od dobika iz kapitala in dohodek iz premoženja!

Davek od dobika iz kapitala: podlaga za plailo davka je razlika med prodajno ceno in

nabavno ceno nepreminine. Zavezanec za davek je fizina oseba, ki s prodajo doseže

kapitalski dobiek, e je prodaja opravljena pred potekom treh let od pridobitve

premoženja. Davek se ne plauje, e se s prodajo vrednostnih papirjev doseže kapitalska

izguba.

Davek od dohodka iz premoženja: s tem davkom so obdaveni dohodki, ki jih dobi

fizina oseba z oddajanjem preminega in nepreminega premoženja v najem.

3. Analiza okolja za potrebe ocenjevanja vrednosti nepreminin

1. Katere so temeljne znailnosti ponudbe in povpraševanja pri nepremininah?

Osnovne znailnosti trga so:

- primerljive nepreminine dosegajo navadno na trgu podobne cene, gre za dokaj

stabilne razmere, opazovane na doloenem obmoju trga

- e gre za presežno povpraševanje, se obiajno zgodijo premiki na strani gradnje,

zmanjša se zasedenost nepreminin in zvišajo cene. Velja tudi obratni proces, ki pa

je po odzivu poasen, neizrazit

- pomembna je vloga stroškov posojil, obseg in njihova dinamika sprememb; obrestne

mere narekujejo povpraševanje oz. ponudbo po nepremininah.

Na povpraševanje in ponudbo nepreminin vplivajo najrazlinejše spremembe na raznih

podrojih:

- število, dinamika, kultura in druge znailnosti prebivalstva na nekem podroju

- nepremininski trg je obutljiv na spremembe v zaposlenosti, kupni moi ljudi, na

spremembe varevanja, dostopnosti in pogojev pridobitve posojil itd.

- zelo pomembno je gibanje prodajnih in najemnih cen nepreminin

- davki in razni predpisi mono vplivajo na dogajanja na nepremininskih trgih

- ponudba nepreminin je odvisna tudi od cen in razpoložljivosti zemljiš, kalkulativnih

stroškov v gradbeništvu, spreminjanja gradbene tehnologije in kakovosti gradnje.

2. Prestavi tržna naela ocenjevanja vrednosti nepreminin, ki veljajo za uporabnike!

- Koristnost (uporabnost) nepreminine: je zmožnost nepreminine, da zadovolji

potrebe potencialnega kupca ali uporabnika nepreminine

- Substitucija: maksimalna vrednost ocenjevane nepreminine je doloena z najnižjo

ceno ali stroški, po katerih lahko pridobimo nepreminino enake koristnosti ali

uporabnosti – gre za racionalno obnašanje kupca

- Anticipacija prihodnjih koristi (naelo priakovanja prihodnjih koristi): s pomojo ocene

priakovanih koristi lahko izraunamo sedanjo vrednost donosa, ki ga posameznik

priakuje od nepreminine v prihodnosti. Gre za dinamien pogled v prihodnost.

3. Predstavi tržna naela ocenjevanja vrednosti nepreminin, ki veljajo za nepreminine!

Gre za naela, vezana na zemljiše, in izboljšave na njem:

- Presežni donos (uinkovitost): to je isti donos, ki pripada zemljišu, ko so plaani

preostali proizvodni dejavniki: delo, kapital in poslovodenje. Preostanek je renta

lastniku. Pomembna je predvsem lokacija.

- Mejna uinkovitost (prispevek): poveanje vrednosti nepreminine predstavlja razliko

v vrednosti ali donosu nepreminine, ki nastane z vkljuitvijo ali izkljuitvijo

doloenega spremenljivega proizvodnega dejavnika na nepreminini.

- Narašajoi in padajoi donosi: e dodamo enake koliine spremenljivega

proizvodnega dejavnika k stalni koliini drugih proizvodnih dejavnikov, tedaj isti

donosi spremenljivega dejavnika sprva narašajo, kasneje pa padajo. Ti donosi

narašajo le takrat, ko je prirastek dodatnega proizvodnega dejavnika v celoti

vrednosti manjši od njegovih mejnih stroškov. Potem zanejo celotni neto donosi

padati, zato se moramo odloiti za prenehanje vlaganja.

- Proporcionalnost (ravnotežje): pri zemljišu sta optimalni obseg in kombinacija

proizvodnih dejavnikov, ki doloajo najvišjo vrednost tega zemljiša. Gre za neko

vrsto ravnotežja, razmerja med njimi.

- Gospodarna velikost zemljiša: to je površina zemljiša, ki za doloeno rabo

zemljiša, upoštevajo njegovo lokacijo in tržne razmere, vpliva na najvišjo vrednost

zemljiša. Prevelika ali premajhna parcela v posameznih primerih pomembno vpliva

na vrednost.

- Gospodarna delitev: lastninsko pravico na neki nepreminini razdelimo na

posamezna upravienja tako, da pride zaradi tega do skupnega poveanja vrednosti

obravnavane nepreminine (fizine delitve, pravica do lastništva, as lastništva itd.).

4. Predstavi tržna naela ocenjevanja vrednosti nepreminin, ki veljajo za trg oz. okolje

nepreminin!

Neposredno tržno okolje nepreminine je njena soseska, ki ima svojo rast, stabilnost rasti

in nazadovanje. Na te faze je mogoe vplivati z novogradnjami, obnovitvami,… Z okoljem

povezana naela so:

- skladnost oz. ustreznost: ocenjevanje vrednosti nepreminine zahteva tudi

upoštevanje skladnosti (starosti, konstrukcije…) nepreminine s tržnimi potrebami.

- soodvisnost: gre za ozko povezanost neposrednega okolja in nepreminine (dostop,

lega drugih parcel…). Dobra lokacija ustvarja pomemben del vrednosti nepreminine.

- ponudba in povpraševanje: medsebojno delovanje ponudbe in povpraševanja

oblikujejo (prodajno) ceno nepreminine. Na ponudbo znatno vplivajo novogradnje,

razpoložljiva zemljiša ter obstojea ponudba; na povpraševanje pa prebivalstvo in

njegova kupna mo.

- konkurenca: kadar gre za pojav presežnih donosov, se bo na trgu pojavila nova

konkurenca, ki bo povzroila njihov padec, torej gre za oblikovanje nove toke

tržnega ravnotežja.

- spremenljivost: vrednost nepreminine se spreminja. Razlogi so lahko: nepreminina

sama, ožje in širše okolje, demografske spremembe, ekonomske spremembe v

okolju…

5. Katere so glavne znailnosti trga nepreminin?

Nepremininski trg je splet naravnih mehanizmov.

- Nepremininski trg je lokaliziran: nepreminina je neloljivo povezana s svojo lokacijo

med posameznimi lokalnimi obmoji ni navzkrižne cenovne elastinosti (npr.

narašanje cen nepreminin v velikih mestnih središih nujno ne vpliva na ceno

nepreminin v drugem urbanem okolju).

- Prav tako je za nepremininski trg znailna segmentiranost: glede na uporabnost

nepreminine, na kupce, glede na naložbeno motivacijo…

- Togost nepremininskega trga: premajhne ali prevelike ponudbe doloenega tipa

nepreminin ni mogoe uravnovesiti s tržnimi prijemi in instrumenti (graditev

doloenih objektov je dolgotrajno, obraba obstojeih pa skoraj zanemarljiva, zato

obstajajo tržna neravnovesja lahko ve let).

- Ciklino gibanje nepremininskega trga: rast cen vodi v še višjo rast cen zemljiš in

obratno.

- Trg nepreminin je sestavljen iz treh loenih trgov: trgovinskega, pisarniškega in

industrijskega trga nepreminin.

6. Katere so glavne dololjive panoge – trga nepreminin?

Dololjive nepremininske panoge – posameznega trga nepreminin:

nevarnosti

novih

mo uporabnikov

nevarnost

vstopa

7. Opiši glavne (fizine, ekonomske in institucionalne) lastnosti nepreminin!

- Fizine lastnosti nepreminin: nepreminost, neuniljivost in heterogenost.

- Ekonomske lastnosti nepreminin: redkost, soodvisnost ter fizina in ekonomska

lokacija.

- Institucionalne lastnosti nepreminin: vpliv nepremininskih zakonov, nadzore

najemnin, nadzore razparceliranja, lokalni in regionalni obiaji okolja, nepremininska

združenja…

8. Predstavi splet trženja nepreminin!

Glavne spremenljivke tržnega spleta so:

- nepreminina kot proizvod: zanjo sta znailna dolga življenjska doba in neloljiva

povezanost z lokacijo.

- politika prodajnih cen: sem spadajo odloitve o cenah, cenovnih spremembah, o

možnostih razlikovanja cen, popustih, oblikovanju plailnih pogojev…Upoštevati je

treba obnašanje povpraševalcev, posrednikov in drugih ponudnikov ter vpliva

državne oblasti na tržnem podroju.

- prodajne poti in metode trženja nepreminin: na nepremininskem trgu se lastnik in

možni kupec sreujeta neposredno, kot posredniki pa se na trgu pojavljajo razne

agencije, banke, zavarovalnice. Gre za tržni trikotnik. Katero pot bomo izbrali, vplivajo

vrsta nepreminine, cena, ciljni trg, razmere v skupini obravnavane nepreminine in

kupna mo.

- komunikacijski splet pri nepremininah: vloga komunikacije je kljunega pomena;

komunikacijski splet je sestavljen iz odloitev o oglaševanju, nainih pospeševanja

prodaje, odnosih z javnostjo in identiteti.

- storitve: pogosta je praksa, da ponudniki svojim kupcem ponujajo širok splet storitev.

To je realno tudi možen nain trgovanja, še zlasti na manj razvitih trgih, z nižjo kupno

mojo, skratka manj aktivnih trgih.

MOŽNE NOVE

NEPREMININE

DOBAVITELJI UPORABNIKI,

KUPCI, ITD.

KONKURENTI

- OKOLJE

NADOMESTKI,

NOVE

NEPREMININE

4. Analiza nepremininskih naložb s pomojo modelov diskontiranja

denarnih tokov

1. Podjetje je kupilo zemljiše za 20.000. Lokacija in okolje omogoata, da se vrednost

poveuje 15% letno. Koliko bo vredno ez 5 let?

n = 5

% = 15 (obrestna mera)

PV = 20.000 (glavnica)

FVn = PV(1 + r)n (prihodnja vrednost)

( ) 40.22FV 20000 1 0,15 7 5

n = * + =

2. Podjetje želi prodati nepreminino ez 4 leta za 10.000, obrestna mera je 15%.

Kolikšna mora biti cena danes?

n = 4

% = 15

FV = 10.000

5.717

1,15

10.000

(1 ) 4 = =

= n

3. Podjetje namerava ez 2 leti kupiti nepreminino za 10.000 (%=10). Koliko mora

danes naložiti v banko? (meseno uglavnienje)

n = 2

FV = 10.000

% = 10 r = 0,1

8.264

1,10

10.000

(1 ) 2 = =

= n

4. Podjetje je lastnik zemljiša, vrednega 18.000; ocenjujejo, da bo vrednost narašala.

Katera cena bo po 10 letih omogoila 15 – odstotni donos?

n = 10

PV = 18.000

% = 15 r = 0,15

FV 18000 (1 0,15) 72.820 = * + 10 =

2. NAINI IN METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI

NEPREMININ

5. Tradicionalne metode ocenjevanja vrednosti nepreminin

1. Kakšno je temeljno naelo naina primerjave prodaj?

Temeljno naelo primerjave prodaj je naelo substitucije; predpostavljamo, da racionalni

kupec ni pripravljen plaati za nepreminino ve, kakor bi znašali stroški nabave podobne

nepreminine z enakovredno uporabnostjo.

2. Opišite postopek ocenitve vrednosti nepreminine po metodi primerjave prodaj!

Postopek ocenitve po metodi primerjave prodaj se izvaja v treh korakih:

1. raziskati je treba trg in ugotoviti prodaje primerljivih nepreminin. Pridobljene

podatke je treba selekcionirati glede na njihovo primerljivost.

2. pridobljene podatke je treba preveriti pri nepremininskem posredniku ali pri

kateri od udeleženih strank. Prepriati se je treba, ali sta bili obe udeleženi

pogodbeni stranki zadostno obvešeni in ekonomsko racionalni ter da nobena

izmed njiju ni sklenila pogodbe pod kakršnimkoli pritiskom, med katere

štejemo tudi nujne prodaje premoženja zaradi zakonskih razvez,

steajev…Prav tako je treba upoštevati nain plaila ali financiranje

nepreminine.

3. Zaradi razlik med vsako izmed primerljivih nepreminin in obravnavano

nepreminino je treba pri prodajah primerljivih nepreminin izvesti prilagoditve.

Pri tem gre za oceno vrednosti primerljive nepreminine, ki bi jo ta imela ob

enakih znailnostih, kakor jih ima ocenjevana nepreminina.

3. Kako ocenimo obseg prilagoditve pri metodi primerjave prodaj?

Prilagoditve se ocenjujejo po naslednjih bistvenih kategorijah:

- as prodaje

- Lokacija

- Financiranje

- Pogoji prodaje

- Fizino stanje

- Funkcionalnost

- opremljenost z inštalacijami

- konstrukcijski materiali

- nadstropje nepreminine

- dostopnost

- orientiranost po straneh neba

- hrupnost

- urejenost soseske

- možnost garažiranja avtomobilov

- velikost funkcionalnega zemljiša

4. Kakšno je temeljno naelo nabavnovrednostnega naina?

Temeljno naelo nabavnovrednostnega naina je, da preudarni naložbenik za

ocenjevano nepreminino ni pripravljen plaati ve, kakor znašajo stroški postavitve

enakovredne nepreminine.

5. Kdaj je priporoljiva uporaba nabavnovrednostnega naina?

Nabavnovrednostna metoda je zelo primerna oz. celo nujna:

- Pri analizah izvedljivosti za novogradnje in obnove, saj pri tem neizogibno

potrebujemo oceno stroška novogradnje oz. obnove, ki jo ocenimo po

nabavnovrednostni metodi.

- Pri oceni najboljše rabe zemljiša, ko imamo znano ceno zemljiša, išemo pa

razliice pozidave, da bi bila donosnost najugodnejša. Pri tem nabavno vrednost

objekta ocenimo po nabavnovrednostni metodi.

- Pri dilemi obnavljanja, kjer z izraunavanjem stroškov ugotavljamo upravienost

obnavljanja obstojee nepreminine v primerjavi z nabavo podobne nadomestne

nepreminine na trgu, s katero bi ustrezno nadomestili predmetno nepreminino.

- Za primerjalno analizo: pri ocenjevanju po razlinih metodah prihaja vekrat do

razhajanj.

- Pri pomanjkanju tržnih podatkov, ko v doloenem okolju ali okolišinah ni mogoe

pridobiti verodostojnih podatkov o preteklih prodajah ali najemninah.

- Za zavarovalne namene

- Za davne namene.

6. Kakšna je razlika med nadomestitvenim in reprodukcijskim stroškom?

Nadomestitven stroški:

Stroški postavitve objekta z enako uporabnostjo, kakor jo ima ocenjevani objekt, vendar

zgrajenega po sodobnih tehnoloških dogajanjih, s sodobnimi materiali in sodobno

arhitekturo. Gre za stroške postavitve podobnega (nadomestnega) objekta.

Reprodukcijski stroški:

So stroški postavitve natannega dvojnika ocenjevanega objekta. Kljub tehnološkim

dognanjem raunamo, kot da bi objekt gradili z enakimi materiali in po enakih standardih,

kakor so veljali za ocenjevani objekt.

7. Kako doloimo nadomestitveni strošek postavitve nepreminine?

Obstajajo trije naini za doloitev stroškov postavitve novega objekta:

1. kvantitativni pregled: s koliinskim pregledom oz. na podlagi stroškovnih

kalkulacij, kjer s popisom del in s predizmerami ugotovimo natanne koliine

potroškov ter jih pomnožimo s cenami.

2. po enoti mere, pri kateri ocenimo, koliko znaša strošek postavitve enote mere

(npr. kvadratnega metra) gradbenih sklopov (sten, stropov…) in nato strošek

na enoto mere pomnožimo s koliino te enote (npr. s številom kvadratnih

metrov).

3. s primerjanjem enot, pri katerih stroške enote (npr. kvadratnega metra)

ocenjevanega objekta ocenimo na podlagi primerjanja s stroški enote

tipinega objekta ali njegovega dela (npr. kopalnice, kuhinje…), pri emer ne

smemo pozabiti na prilagoditve, ki izvirajo iz razlinosti med ocenjevanim in

tipinim objektom zaradi razline velikosti, funkcionalnosti, zasnove in fizinih

razlik.

8. Kakšne vrste zmanjšanja vrednosti poznamo?

- Fizino poslabšanje: je posledica uporabe in je lahko ozdravljivo (dotrajanost

soboslikarskih del; popravimo s pleskanjem, za katero ocenimo stroške) in

neozdravljivo (dotrajanost inštalacij; njihova zamenjava ni smiselna, saj še opravljajo

svojo funkcijo, tako da bi njihova zamenjava stala ve, kot bi to prispevalo k zvišanju

vrednosti nepreminine). Obe vrsti poslabšanja ocenjujemo v absolutnih zneskih.

- Funkcionalna zastarelost: pomeni, da je nekaj na zgradbi ali v njej zastarelo; ne

ustreza sodobnim standardom. Lahko je ozdravljiva (kadar nekaj v zgrabi manjka,

npr. klimatska naprava) ali neozdravljiva (slab tloris stavbe), odvisno od stroškov

popravila v primerjavi s poveanjem vrednosti nepreminine. Funkcionalno

zastarelost je smiselno obraunavati le od reprodukcijskih stroškov.

- Ekonomska zastarelost: je posledica dejavnikov okolja, npr.: prometne ulice,

industrijski obrati, smetiša…v bližini objekta ali pa naravne nesree. Ekonomska

zastarelost je neozdravljiva. Njen obseg doloimo z oceno izpada potencialnih

prihodkov ali poveanja stroškov zaradi zastarelosti, ki jih nato s pomojo

mnogokratnikov pretvorimo v sedanjo vrednost. To odštejejo od vrednosti zemljiša,

saj se ekonomska zastarelost nanaša na zemljiše.

9. Kdaj je poslabšanje oz. zastaranje ozdravljivo?

Poslabšanje je ozdravljivo, kadar stroški poprave oz. zamenjave ne stanejo ve, kot bi

sama odprava zastaranja prispevala k zvišanju vrednosti nepreminine. Ekonomsko

zastaranje je skoraj vedno neozdravljivo, saj bi stroški njegove odprave bistveno

presegali poveanje vrednosti nepreminine.

10. Kakšen je postopek ocenitve vrednosti nepreminine po nabavnovrednostni metodi?

Nabavnovrednostna metoda je najzahtevnejša med tradicionalnimi metodami

ocenjevanja vrednosti nepreminin in zahteva od ocenjevalca dobro poznavanje

gradbenih kalkulacij ter trga nepreminin. Izvaja se v sledeih korakih:

1. ocenimo vrednost zemljiša, kakor da bi bilo nepozidano

2. ocenimo nadomestitvene ali reprodukcijske stroške osnovnega objekta in

pomožnih objektov ter ureditve zemljiša

3. ocenimo obseg zmanjšanja vrednosti objekta zaradi fizinega poslabšanja ter

funkcionalnega in ekonomskega zastaranja

4. popravimo (zmanjšamo) reprodukcijsko oz. nadomestitveno vrednost za

obseg zmanjšanja vrednosti

5. izraunani popravljeni vrednosti prištejemo vrednost zemljiša

11. Kaj je zahtevana donosnost in kaj mera uglavnienja (kapitalizacije)?

Mera uglavnienja je v decimalni obliki izražena mera donosnosti.

12. Kako doloamo mero uglavnienja (kapitalizacije)?

1. metoda: tržna analiza mer uglavnienja primerljivih nepreminin ter doloitev

najprimernejše mere uglavnienja na podlagi analize:

r = . Stanovitni dobiek D se nanaša na nedavno prodano nepreminino, V pa

predstavlja ceno te nedavno prodane nepreminine. Analizo izvedemo na ve pred

kratkim prodanih nepremininah. Izberemo nepreminino, najbolj podobno ocenjevani, in

sprejmemo, da velja enaka mera uglavnienja kot za najbolj podobno nepreminino tudi

za ocenjevano nepreminino. Seveda privzeta mera uglavnienja ne sme bistveno

odstopati od povpreja.

2. metoda: metoda dograjevanja: doloamo jo lahko tudi, ko ni verodostojnih podatkov o

nedavnih prodajah nepreminin, primerljivih z ocenjevano. Poleg tega dopuša

naložbenim analitikom, da posamezne parametre dograjevanja doloijo glede na

naložbenikova hotenja. Postopek je slede:

- doloitev donosnosti netveganih naložb (za katere država jami in imajo kratek rok

zapadlosti).

- prišteti nagrado za naložbenike za tveganje, izražene v oblike premije za tveganje (4

– 7%)

- prišteti premijo za slabšo likvidnost; t.j. mere za hitrost prodaje

- prišteti premijo za gospodarjenje z naložbo

- prišteti premijo za obnovo oz. ohranitev glavnice (kapitala). Ker ni nujno, da se

vrednost nepreminine sasoma niža, je v takem primeru dopustno premijo za

ohranitev kapitala oz. glavnice odšteti. Višino premije doloimo s prouitvijo

nepremininskega trga in nepreminine same.

13. Kakšen je postopek ocenitve vrednosti nepreminine po metodi uglavnienja

(kapitaliziranja) dobika?

Potem, ko smo doloili stanovitni dobiek D in mero kapitalizacije r, lahko po enabi

V = sorazmerno preprosto izraunamo vrednost nepreminine po metodi

uglavnienja. Metoda je zanesljiva, kadar imamo opraviti s stanovitnimi donosnostmi

netveganih naložb, stanovitnimi dobiki od nepreminine in njihovo »neskonnostjo«.

14. Katere razliice metode mnogokratnikov poznamo (naštejte vsaj tri)?

Obstaja ve razliic metode mnogokratnikov, ki temeljijo na mnogokratniku dobika pred

obdavitvijo, mnogokratniku dobika po obdavitvi, mnogokratniku letnega prihodka od

nepreminine ali na mnogokratniku mesenega prihodka od nepreminine; v splošnem

pa se te inaice delijo v dve skupini:

- metode, ki z rezultatom povedo, koliko let traja, da se naložba povrne

- metode, katerih rezultat je (tekoa) donosnost naložbe in so v bistvu obratne od

metod mnogokratnikov.

15. Kako doloamo mnogokratnik?

Mnogokratnik izraunamo po enabi:

dohodedejanski letni k

nabavna vrednost ali cena nepremi

= . , kjer je M mnogokratnik letnega prihodka od

nepreminine.

Postopek izrauna vrednosti nepreminine po metodi mnogokratnikov pa je slede:

1. na podlagi analize primerljivih nepreminin ocenimo tržno najemnino za

ocenjevano nepreminino

2. z analizo primerljivih nepreminin doloimo M po zgornji enabi

3. po enabi V = dejanski letni prihodek od nepremi.´M izraunamo vrednost

nepreminine.

16. Naštejte omejitve, ki zadevajo tradicionalne metode donosa!

- ocenjevana nepreminina mora biti na trgu, kjer se redno trguje s primerljivimi

nepremininami

- metoda mnogokratnikov ni obutljiva na razlike v tveganj med posameznimi tipi

nepremininskih naložb

- v metodi niso upoštevane razlike v dobikih (upoštevani so le prihodki) med

posameznimi nepremininskimi naložbami.

6. Metoda diskontiranja prihodnjih donosov

1. Kakšno je temeljno naelo naina donosa?

Temeljno naelo, iz katerega izhajamo pri ocenjevanju vrednosti nepreminin po nainu

donosa je ta, da je nepreminina vredna toliko, kolikor je sedanja vrednost ovrednotenih

koristi, ki jih bo lastniku prinašala prihodnost.

2. Kaj pravi teorija asovne vrednosti denarja?

Po teoriji asovne vrednosti denarja ekonomski subjekti za to, da se odreejo uporabi

svojega trenutno razpoložljivega denarja, zahtevajo doloeno nadomestilo. To

nadomestilo v splošnem oznaujejo kot donos, ima pa lahko razline oblike, na primer

obresti, dividende, poveanje tržne vrednosti naložbe itd.

3. Kaj pomeni pojem diskontiranje?

Diskontiranje pomeni pretvorba donosnosti, ki je izražena v procentih, v decimalni zapis.

4. Kakšna je splošna enaba diskontiranja prihodnjih donosov (denarnih tokov)?

( ) ( ) ( )n

don

+ +

1 1

…

1 1 2

1 2

Enaba je splošna in velja, ki poznamo n obdobni (praviloma n letni) donos iz naslova

nepreminine in predvideno vrednost nepreminine po n obdobjih.

5. Kaj je Gordonov model?

6. Kdaj uporabljamo kombinirane enabe?

Donos podjetja je mogoe z veliko gotovostjo napovedati le za nekaj let vnaprej, za

poznejša obdobja pa je mogoe razvoj donosov le bolj ali manj natanno oceniti. To

spoznanje je smiselno prenesti tudi na ocenjevanje vrednosti nepreminin, pri emer

ugotovimo, da je pri zapletenejših primerih smiselna uporaba kombinacija dveh ali ve

predpostavljenih enab, ki popolnoma ustrezajo prouevanemu primeru.

Primer:

Z gotovostjo lahko napovemo donose za n-let, za poznejše obdobje pa ocenimo rast

donosa s stopnjo q. Za osnovo uporabimo enabo:

( ) ( ) ( )n

don

+ +

1 1

…

1 1 2

1 2 , v kateri RVn izraunamo kot vrednost naložbe po

n-letih po enabi:

r q

don

= 1 . Na podoben nain je mogoe »ukrojiti« enabo za skoraj

vsak primer iz realnosti.

7. Kdaj in zakaj je potrebno ocenjevanje vrednosti med asovnim obdobjem?

Ko ocenjujemo premoženje, ki prinaša letne denarne tokove, med letom, uporabimo

ocenjevanje vrednosti nepreminin med asovnim obdobjem.

Problem rešimo z modelom, ki ga v posplošeni obliki zapišemo kot:

( )

m ´

‘ , kjer je

PV’ – vrednost nepreminine v izbrani asovni toki,

m – število asovnih obdobij (dni, mesecev…) do konca leta

M – število asovnih obdobij v letu.

3. POSTOPEK OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMININ

7. Analiza ocenjevane nepreminine in okolja

1. Kaj želimo ugotoviti z analizo trga nepreminin?

Dober ocenjevalec nepreminin mora poznati dogajanje na nepremininskem trgu. Pri

vsaki oceni vrednosti nepreminine je smiselno analitino povzeti dogajanje na trgu. Pri

tem je potrebno opisati morebitne novogradnje, ki bi lahko konkurirale ocenjevani

nepreminini, ali pa posebne dogodke, ki vplivajo na trg (steaji podjetij, zaradi katerih se

na trgu pojavi veliko poslovnih prostorov, ali pa obsežne dodelitve stanovanjskih posojil,

ki zaasno zvišajo povpraševanje po nekaterih tipih stanovanjskih nepreminin),

migracije prebivalstva v okolju ali izven njega, kjer se nahaja ocenjevana nepreminina.

2. Kaj prouujemo pri analizi soseske?

Pri velikih stanovanjskih soseskah je to lahko celotni mestni predel, spet drugje le ulica,

pri glavnih trgovskih žilah le del ulice.

Potrebna je argumentacija obsega geografskega okolja, ki ga izvedemo z analizo

soseske: razvoj soseske, dostopnost, infrastruktura, prisotnost centrov javnega življenja,

šol, parkov, parkiriše, podjetij in podobno.

3. Katerim davkom in prispevkom posvetimo najve pozornosti pri davni analizi?

Davek na dodano vrednost: (8,5%) zavezanci za ta davek so samo tisti, katerih vrednost

opravljenega prometa oz. storitev je v obdobju zadnjih 12 mesecev presegla 5 milijonov

tolarjev.

Davek na promet nepreminin: (2%)

4. Katere so glavne postavke pri analizi nepreminine?

- opis ocenjevane nepreminine ali ocenjevanega dela s posebnimi opisi površini,

razporeditve prostorov, orientiranosti, nadstropja, opremljenosti prostorov ter pravice

uporabe pomožnih in skupnih prostorov; prikaz neto površine in višine stropov

izvedemo za vsak prostor posebej;

- opis konstrukcije: zasnova, etažnost, podkletenost, oblika strehe ter uporabljeni

gradbeni materiali in fasadni elementi;

- opis inštalacij v zgradbi: opremljenost, funkcionalnost, brezhibnost in raven

vzdrževanosti;

- opis uporabljenega stavbnega pohištva: materiali, starost, ohranjenost;

- opis zakljune obdelave: razsvetljava, keramika, vzidane omare ipd.;

- stanje ocenjevane nepreminine ob ogledu z opisi morebitnih vidnih pomanjkljivosti,

odstopanj od dokumentacije ter morebitnih predelav.

8. Najboljša raba zemljiša

1. Kako je opredeljena najboljša raba zemljiša?

Najboljša raba zemljiša je opredeljena kot tista, ki se ob razumni in zakonsko dopustni

izrabi praznega ali pozidanega zemljiša izrazi v njegovi najvišji vrednosti. Opredeljena je

z ve dejavniki: zakonska dopustnost gradnje, fizina izvedljivost, finanna upravienost

ter najvišja donosnost.

2. Zakaj je potrebna analiza zakonske dopustnosti gradnje?

Da preverimo dovoljenje za gradnjo in skladnost izvedbe z dokumentacijo. Da preverimo

še skladnost izvedbe z normativi ter skladnost gabaritov, izvedbenih rešitev in

namembnost s predpisi. Prouimo še možnost razrešitve gabaritov ter spremembe

namembnosti.

3. Kaj je pomembno pri analizi fizine izvedljivosti gradnje?

Pomembno je prouiti možnosti za gradnjo teoretino optimalne zgradbe z vidika

tehnine izvedljivosti in funkcionalnosti. Poudariti je treba, da popolna izraba fizinih

danosti ne pomeni nujno tudi optimalne rešitve z vidika funkcionalnosti.

4. Kaj želimo izvedeti z analizo finanne upravienosti naložbe?

Zanima nas, kakšen tip nepreminine bo omogoal donose bodisi v obliki najemnin bodisi

kot kapitalske dobike. Upoštevanje teoretinih spoznanj ne zadostuje, zato je treba v

analizi zajeti tudi (priakovane) tržne trende.

5. Kdaj in kako izvajamo analizo najvišje donosnosti?

Tak korak izvajamo, e je možnih ve rešitev, ki ustrezajo prejšnjim kriterijem. Analiza

najvišje donosnosti nas pripelje do oblike izrabe zemljiša, ki najve prispeva k njegovi

vrednosti.

6. Kaj je preostanek vrednosti (rezidual)?

Rezidual je razlika med vrednostjo nepreminine in vrednostjo izboljšav.

7. Kako ocenimo zemljiše po metodi preostanka vrednosti (reziduala)?

Najprej ocenimo vrednost celotne nepreminine (zgradbe in zemljiša) po metodi

primerjave prodaj ali po kateri od metod donosa. Velikokrat gre za hipotetino oceno

vrednosti nepreminine, kjer je izboljšava šele nartovana. Ker pa ocenjujemo vrednost

zemljiša, moramo od dobljene vrednosti nepreminine (celote) odšteti vrednost

izboljšav. To ocenimo s smiselno uporabo nabavnovrednostne metode, ki pri nartovanih

izboljšavah temelji na priakovanih koliinah. Te navadno rpamo iz predraunov

možnih izvajalcev. Rezultat je rezidual, ki pripada zemljišu. Ta ni nujno enak trenutni

tržni vrednosti zemljiša, saj le lahko stanje, ki smo ga predpostavili z izboljšavami,

asovno odmaknjeno. Zato je v takem primeru potrebno rezidual ustrezno razobrestovati,

s imer dobimo trenutno najvišjo smiselno vrednost zemljiša.

9. Vsebina poroila o oceni vrednosti nepreminine

1. Kaj so poglavitne toke vsebine izvida o oceni vrednosti?

Izvid je podpisan in po možnosti žigosan dokument, ki vsebuje najpomembnejše podatke

o naroniku, ocenjevani nepreminini ter o oceni vrednosti nepreminine:

- poln naslov naronika

- natanno opredelitev nepreminine, na katero se nanaša ocena vrednosti (ulico,

hišno številko, parcelno številko, nadstropje, številko vrat ipd,)

- osnovni opis ocenjevane nepreminine (tip, površino, pripadajoe pomožne prostore

in pravico do uporabe skupnih prostorov)

- namen, interes in standard (vrsto) vrednosti

- datum, na katerega se nanaša vrednost

- uporabljene metode in ocenjene vrednosti, ki jih dobimo z oceno vrednosti s

posamezno metodo

- sklepno oceno vrednosti nepreminine

- datum izdelave izvida

- podpis ocenjevalca.

Po potrebi pripišemo v izvid tudi dodatna pojasnila.

2. Kaj vsebuje poroilo o oceni vrednosti?

Poroilo o oceni vrednosti je temeljni dokument, ki pria o ocenjevalevem delu. Ker

vsebuje za oceno vrednosti pomembne podatke, ga ocenjevalec vrednosti podpiše in po

možnosti tudi ožigosa.

Prvo poglavje poroila je namenjeno splošnim podatkom o:

- naroniku

- vrsti interesa

- namenu

- standardu (vrsti) vrednosti, pri emer moramo pripisati tudi definicijo vrednosti, ki

pripada izbranemu standardu

- izbranemu nainu ocenjevanja vrednosti

- datumu, na katerega je ocena narejena

- predpostavkah in omejitvah

- virih podatkov

Prvemu poglavju sledijo opisi in analize trga nepreminin, soseske, davne analize in

analiza nepreminin. Po potrebi vkljuimo druge analize, npr. analizo najboljše rabe

zemljiša.

Jedro ocenitve so izrauni. eprav formalno zadostuje, da v poroilu predstavimo le

praktine izraune, ne bo odve, e vsakemu nainu in metodi pripišemo še nekaj

teoretinih osnov, saj bodo tako izrauni lažje razumljivi uporabniku, ki ni ocenjevalec

vrednosti nepreminin.

Na koncu sledi sklepna ocena vrednosti. Poglavje je v pogovornem jeziku poznano kot

uskladitev vrednosti; gre za dokonni sklep o ocenjeni vrednosti in njegovo utemeljitev.

Tudi poroilo o oceni vrednosti ima navedeno citirano literaturo in posebej pisne vire, ki

so bili osnova za rpanje podatkov. Sestavni del poroila so tudi priloge.

3. Kakšen je namen izjav naronika in ocenjevalca vrednosti?

Z izjavo naronika se ocenjevalec zavaruje pred napakami, ki bi jih storil zardi

zavedenosti ali (namerne) pomanjkljive informiranosti naronika.

Izjava ocenjevalca pa potrjuje preprianost ocenjevalca, da je ravnal strokovno

brezhibno, nepristransko, skladno s poklicno-etinimi naeli in dobronamerno.

4. Kateri so zaželeni spremni dokumenti?

Druge priloge niso predpisane ali standardizirane, kljub temu pa ocenjevalci vrednosti

poleg izjav k poroilu o ocenjeni vrednosti praviloma priložijo še:

- kopijo zemljiškoknjižnega izpiska ali neprekinjene verige kupoprodajnih pogodb (za

dokazilo lastništva)

- kopijo lokacijske informacije (za informacijo o možni rabi zemljiša)

- fotografijo ocenjevane nepreminine

Po potrebi pa v posebnih primerih priložimo še:

- kopijo posestnega lista (e želimo pridobiti dodatno informacijo o katastrskih

podatkih)

- kopijo odlobe o parcelaciji (e mora biti razviden nastanek novih parcel, ki še niso

vpisane v zemljiški knjigi)

- kopijo zemljiškega katastrskega narta (e želimo prikazati obliko in lokacijo parcel ter

sosednje parcele)

- kopijo izseka iz prostorskega reda ali lokacijskega narta (e želimo dokazati

zazidljivost oz. drugo predvideno rabo zemljiša)

- kopijo kolibene situacije

- kopijo narta nepreminine

- kopijo narta soseske

- dokumentacijo o vrednosti primerjalnih enot pri oceni nadomestitvenega stroška pri

nabavnovrednostni metodi

- morebitno drugo dokumentacijo, ki dokazuje pomembne vplive na vrednost

nepreminine.

Vrednotenje nepremicnin – Zapiski

Vrednotenje nepremicnin – Izpitna vprasanja

Categories: 4.letnik, gradbeništvo, Vrednotenje neprimičnin

Ocenjevanje premičnega premoženja

junij 4, 2009 ! Komentiraj

Vsebina gradiva

Ocenjevanje premičnega premoženja. 1

študijsko gradivo. 1

Vsebina gradiva. 2

Pregled ocenjevalske stroke v Sloveniji 3

1. Osnove ocenjevanja vrednosti premičnega premoženja. 4

1.1. Kaj je premoženje. 4

1.1.1 Pravica do premoženja. 4

1.1.2 Premoženje z vidika računovodskih standardov. 4

1.1.3 Premoženje z vidika ocenjevanja vrednosti 6

1.2 Cilji ocenjevanja vrednosti 7

1.3 Nameni ugotavljanja premoženja. 8

1.3.1 Pravni nameni 8

1.3.2 Tržni nameni 9

1.4 Koraki ocenjevanja. 10

1.5 Strošek – vrednost – cena. 15

2. Načini ocenjevanja vrednosti premoženja. 17

2.1 Načini ocenjevanja vrednosti 17

2.2. Identifikacija premoženja. 18

2.2.1 Metoda makro identifikacije. 18

2.2.2. Metoda mikro identifikacije. 18

2.3. Nabavno vrednostni način. 19

2.3.1 Reprodukcijski strošek in nadomestitvena vrednost 19

2.3.3 Oblike zastaranj 22

2.3.4 Model izvajanja nabavno vrednostnega načina. 23

2.3.5 Ocenjevanje fizičnega zastaranja. 25

2.3.6 Funkcionalno zastaranje. 27

2.3.7 Uporaba elementov gospodarskega/ekološkega zastaranja. 31

2.4 Način primerljivih prodaj 33

2.5 Na donosih zasnovan način. 35

3.0 Ocenjevanje likvidacijske vrednosti 36

3.1 Definicije likvidacijskih vrednosti 36

3.1.1 Definicija bruto običajne likvidacijske vrednosti: 36

3.1.2 Definicija likvidacijske vrednosti v nadaljevanju uporabe: 37

3.2 Ocenjevanje vrednosti v stečajnih postopkih. 38

4.0 Ocenjevanje za namen računovodskega poročanja. 44

5.0 Sodelovanje ocenjevalcev premičnin z drugimi strokami 45

6.0 Uporabljeni viri 47 Read more…

Categories: 4.letnik Ključne besede:vrednotenje neprimičnin

PREČNI PROFILI CESTE

junij 3, 2009 ! Komentiraj

Prečni profil ceste mora biti racionalno oblikovan in izbran tako, da omogoča normalne pogoje vožnje pri pričakovani prometni obremenitvi in v prostem prometnem toku.

Pri izbiri elementov prečnega profila je potrebno upoštevati: hitrost, strukturo, gostoto in časovno porazdelitev pričakovanega prometa, dimenzije izbranega merodajnega vozila, število pričakovanih srečanj vozil, prometno pomembnost oziroma funkcijo ceste, gospodarnost, topografijo terena, varovanje okolja in zahteve zimskega vzdrževanja.

NPP (normalni prečni profil) je osnovna definicija vsebine, sestave in dimenzij prometnih in neprometnih površin v prečnem prerezu posamezne (vrste) ceste. Prometno in voznodinamično je odvisen od parametrov in pogojev, ki so obravnavani v poglavju 2.1.3. Promet, gradbenotehnično pa od parametrov in pogojev, ki so obravnavani in navedeni v tem poglavju.

Prečni profil javne ceste je v najširšem smislu cestno telo, prikazano v prečnem prerezu z vsemi spremljajočimi objekti.

Cestno telo je lahko:

v višini obstoječega terena,
v vkopu, v nasipu in kombinaciji vkopa in nasipa (mešan profil),
na mostovih, viaduktih, podvozih, nadvozih,
v predorih in galerijah,
z opornimi in podpornimi zidovi,
ob obstoječih cestah,
ob vodotokih,
ob železniški progi,
v nenaseljenem, ruralnem ali urbanem okolju,
v naseljih, mestih, industrijskih območjih,
s protihrupnimi ukrepi,
na vodozaščitenih območjih itd.

Vsaka od naštetih možnosti ima svojo specifiko oblikovanja in splošna pravila usklajevanja posameznih objektov z voziščem in cestiščem.

V smislu oblikovanja samega vozišča in spremljajočih elementov prečnega profila kot so: kolesarske steze, hodniki za pešce, ločilni pasovi, pasovi za prepletanje, zaviranje, pospeševanje, robni pasovi, odstavni pasovi, pasovi za počasni promet, bankine, berme, površine za odvodnjavanje, površine za prometno signalizacijo in površine za izvedbo komunalnih naprav, površine za protihrupne ukrepe so pogojene z zakonitostmi, ki bodo podane pri analizi elementov prečnega profila.

Oblikovanje cestnega telesa v vkopih in nasipih je pogojeno predvsem z obliko obstoječega reliefa ter upoštevanjem geološko – geomehanskih parametrov, ki so marsikje odločujoč podatek za končno obliko prečnega prereza.

Nadgradnja geološko – geomehanskih oblik prereza se izvaja v krajinskem načrtu, kjer se upošteva oblikovanje brežin vkopov in nasipov na stikovanju z obstoječim reliefom, ali oblikovanje delov ali celih površin vkopov in nasipov z ublažitvijo brežin v odvisnosti od reliefnih razmer obstoječega terena po katerem poteka cesta.

Posebno pozornost je potrebno posvetiti vzdolžnim, linijskim objektom, ki potekajo ob zunanjih robovih cest, kot so protihrupne ograje in nasipi, zaščite podzemnih voda, prometna oprema (varnostne in varovalne ograje) itd.

Ti objekti morajo obdržati skladnost linijskega vodenja trase z upoštevanjem zunanjega reliefa ter specifike urbanih ali delno urbanih področij. Read more…

Categories: 3.letnik, Ceste