Predavanja:

01 Uvod

02-Oblika in dimenzije Zemlje

03-Koordinatni sistemi v geodeziji

04-Geodetske tocke in geodetske mreze

05-Teorija geodetskih meritev

pdf: Mini krožna križišča – Diplomska naloga

Masivne Konstrukcije 1- popravljen IZPIT

Zgodovina tehnoloških iznajdb

2 – Konsolidacija

3 – Napetosti v polprostoru

4 – Osnovne enačbe teorije elastičnosti

5 – Premiki v polprostoru

6 – Mejna napetostna stanja v temeljnih tleh – Stabilnostne analize

Konzola – točkovna obtežba na koncu

Konzola – točkovna obtežba

Konzola – trikotna obtežba

Konzola – zvezna obtežba

Nosilec – dvojna točkovna obtežba

Nosilec – enojna točkovna obtežba(sredina)

Nosilec – enojna točkovna obtežba

Nosilec – zvezna obtežba

Polno vpeti nosilec – točkovna obtežba

Polno vpeti nosilec – zvezna obtežba

Vrednotenje nepremicnin – Zapiski

Vrednotenje nepremicnin – Izpitna vprasanja

Ocenjevanje premičnega premoženja. 1

študijsko gradivo. 1

Vsebina gradiva. 2

Pregled ocenjevalske stroke v Sloveniji 3

1.                   Osnove ocenjevanja vrednosti premičnega premoženja. 4

1.1.                Kaj je premoženje. 4

1.1.1              Pravica do premoženja. 4

1.1.2              Premoženje z vidika računovodskih standardov. 4

1.1.3              Premoženje z vidika ocenjevanja vrednosti 6

1.2                 Cilji ocenjevanja vrednosti 7

1.3                 Nameni ugotavljanja premoženja. 8

1.3.1              Pravni nameni 8

1.3.2              Tržni nameni 9

1.4                 Koraki ocenjevanja. 10

1.5                 Strošek – vrednost – cena. 15

2.                   Načini ocenjevanja vrednosti premoženja. 17

2.1                 Načini ocenjevanja vrednosti 17

2.2.                Identifikacija premoženja. 18

2.2.1              Metoda makro identifikacije. 18

2.2.2.             Metoda mikro identifikacije. 18

2.3.                Nabavno vrednostni način. 19

2.3.1              Reprodukcijski strošek in nadomestitvena vrednost 19

2.3.3              Oblike zastaranj 22

2.3.4              Model izvajanja nabavno vrednostnega načina. 23

2.3.5              Ocenjevanje fizičnega zastaranja. 25

2.3.6              Funkcionalno zastaranje. 27

2.3.7              Uporaba elementov gospodarskega/ekološkega zastaranja. 31

2.4                 Način primerljivih prodaj 33

2.5                 Na donosih zasnovan način. 35

3.0                 Ocenjevanje likvidacijske vrednosti 36

3.1                 Definicije likvidacijskih vrednosti 36

3.1.1              Definicija bruto običajne likvidacijske vrednosti: 36

3.1.2              Definicija likvidacijske vrednosti v nadaljevanju uporabe: 37

3.2                 Ocenjevanje vrednosti v stečajnih postopkih. 38

4.0                 Ocenjevanje za namen računovodskega poročanja. 44

5.0                 Sodelovanje ocenjevalcev premičnin z drugimi strokami 45

6.0                 Uporabljeni viri 47

Pregled ocenjevalske stroke v Sloveniji

Področje ocenjevanja vrednosti premoženja se je v Sloveniji razmahnilo po letu 1992 z uveljavitvijo zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij. Vendar je ocenjevanje vrednosti premoženja, ki so ga v preteklosti krajše imenovali z izrazom cenitve, že star postopek določanja vrednosti. Danes vemo, da segajo prve naloge ocenjevanja (cenitev) v obdobje med obema vojnama v prejšnjem stoletju. V Sloveniji se je po letu 1920 ponovno začelo razvijati obrtništvo in podjetništvo. Še zlasti po letu 1930 beležimo izjemno rast podjetništva, kjer izkušeni in strokovno uspešni posamezniki ustanavljajo svoje delavnice in podjetja. Iz dokumentov nacionalizacije ter številnih drugih ohranjenih dokumentov iz tega časa zaznavamo, da so mala podjetja in delavnice nastajala z nakupi strojev in opreme. Govorimo lahko o nakupno prodajnih transakcijah, kjer sta v postopku transakcije sodelovala prodajalec in kupec. Le-ta sta vsak s svojega zornega kota presojala vrednost premoženja, ki je bil predmet transakcije. V mnogih primerih sta ob takšnih namerah bodisi kupec ali prodajalec za nepristransko mnenje povprašala specialista. Le-ta je na osnovi poznavanja stroja, njegove funkcije ter uporabnosti presodil ali je ponujena cena primerna za nakup ali ne.

Naslednje obdobje, ki je pomembneje zabeleženo v ocenjevalski stroki je obdobje med leti 1945 in 1950, ko je prišlo v Jugoslaviji do t.i. nacionalizacije premoženja. V tem obdobju je država s parolo »v imenu ljudstva« vso premoženje, ki je imelo znanega lastnika, prevzela v svojo last. Iz dokumentov nacionalizacijskih postopkov in zapisnikov lahko ugotovimo, da so za državo, v postopkih odvzema (zaplembe) privatnega premoženja, nalogo ocenjevanja vrednosti in odvzem opravljale posebne komisije, v katerih zaznamo tudi takratne sodne cenilce. Osnovno načelo »nepristranosti«, ki je v ocenjevalski stroki eno temeljnih pravil, je po bilo v tem obdobju kršeno in zamolčano (op. avtorja S. Stošickega). Vendar je ob tem pomembno poudariti, da so se iz tega obdobja ohranili pisni dokumenti iz katerih lahko ugotovimo, da so takratni strokovnjaki (cenilci) dovolj natančno identificirali ter opisali sredstva, ki so bila predmet postopkov. Vendar pa so ocenjene vrednosti iz znanih razlogov (pritiskov in prisile) neobjektivne.

Med letom 1995 do 1991 se je ocenjevalska stroka razmeroma slabo razvijala in uveljavljala saj je bilo premoženje v večini »družbeno«. Kljub temu zasledimo nekatera področja ocenjevalskih nalog, med katerimi prevladujejo: cenitve sodnih izvedencev, cenitve za potrebe individualnih hipotekarnih kreditov in cenitve za potrebe zavarovanj. Posebej sistematično so področje cenitev razvijale zavarovalnice. Znani so priročniki za cenitve vozil, ki so jih zavarovalnice pri svojem delu uporabljale.

Ocenjevanje vrednosti premoženja se je začelo intenzivno razvijati po letu 1992, saj sta v Sloveniji začela veljati dva pomembna zakona: Zakon o denacionalizaciji in Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij. Prav ta dva zakona sta pomenila izjemen razvoj ocenjevalske stroke. Na osnovi pridobljenih znanj iz tujine in študija svetovnih dosežkov na tem področju je ocenjevalska stroka v Sloveniji postala mednarodno uspešna in uveljavljena.

1.        Osnove ocenjevanja vrednosti premičnega premoženja

1.1.        Kaj je premoženje

Premoženje so stvari in denar, ki jih ima kdo v svoji lasti (Slovar slovenskega knjižnega jezika). Vendar je pojem premoženja v praksi znatno bolj razširjen. Zato je v tem delu pomembno razjasniti nekatere razlike, ki nastopajo (ali bi lahko nastopile) pri poenostavljenem obravnavanju premoženja z vidika različnih strok in dejavnosti. Najbolj razširjena je delitev premoženja – sredstev na opredmetena in neopredmetena sredstva. V ocenjevalnih postopkih torej ugotavljamo vrednost opredmetenih sredstev, ki pa jih delimo še na premičnine in nepremičnine.

1.1.1      Pravica do premoženja

Opredelitev premoženja in zavedanj lastništva postavlja v ospredje vprašanje, kako nam lahko premoženje služi. Pomembno je, kaj lahko s premoženjem pridobimo. Poleg številnih prednosti in ugodnosti, ki so lastne vsakemu kupcu posebej, pa z lastnino pridobimo pravice:

• pravico imeti,
• pravico uporabljati,
• pravico razpolagati (tudi uničiti),
• pravico  izkoriščati,
• pravico prodati, podariti ali zapustiti (v oporoki),
• in podobno.

Vendar lastništvo nad premoženjem in izkazane pravice v vseh primerih in okoljih pač ne veljajo. Upoštevati moramo, da živimo in posedujemo svojo lastnino v določenem življenjskem okolju. Že navedba razpolagalne pravice je določala nekatere omejitve pri uničenju. Pravica je torej tudi uničiti, vendar ne kakorkoli, kjerkoli ter kadarkoli. Pri tem gre zlasti za premoženje, katerega uničenje bi lahko povzročilo posledice za okolje, ljudi in živali. Primeri uničenja PCB-jev, nevarnih tehnoloških odpadkov, kemičnega in jedrskega orožja, ladij na jedrski pogon …

Navedenim omejitvam pravic do lastništva  se pridružujejo tudi državne omejitve. Gre za omejitve, ki so lahko časovno omejene ali nastanejo v določenih obdobjih ali državnih ureditvah.

Med pomembnejše državne omejitve do pravice lastnine štejemo:

• nacionaliziranje premoženja,
• prisilna služnost,
• omejitve policije in vojske.

1.1.2      Premoženje z vidika računovodskih standardov

Premoženje je z vidika računovodskih standardov lahko obravnavamo z ugotovitvijo, ki pravi:« Stvarno premoženje je tisto premoženje, s katerim lahko razpolagamo in je oprijemljivo, vidno ali kako drugače fizično zaznavno.”

Natančno opredeljujejo stvarno premoženje Slovenski računovodski standardi kot  opredmetena osnovna sredstva, ki so v lasti podjetja ali pa ima podjetje do njih pravico iz finančnega najema. Slovenski in mednarodni standardi opredeljujejo opredmetena in neopredmetena sredstva, in sicer:

OPREDMETENA SREDSTVA SESTAVLJAJO:

• Premično premoženje:
  • stroji in oprema,
  • drobni inventar,
  • zaloge materiala,
  • nedokončana proizvodnja.

• Nepremično premoženje:
  • zemljišča,
  • objekti,
  • infrastrukturna ureditev.

NEOPREDMETENA SREDSTVA:

• vrednost pravnega subjekta,
• blagovne znamke,
• patenti,
• certifikati,
• razvojna in tehnična dokumentacija itd.

Opredmetena osnovna sredstva podjetje uporablja pri ustvarjanju proizvodov ali opravljanju storitev oziroma dajanju v najem ali za pisarniške namene ter se bo po pričakovanjih uporabljalo v več kot enem obračunskem obdobju.

To so stvari:

• ki jih podjetje poseduje, da z njimi lahko opravlja svojo dejavnost ali pa
• vzdržuje in popravlja druge takšne stvari;
• ki jih podjetje pridobi ali izdela z namenom, da jih bo uporabljalo samo;
• ki niso namenjene prodaji v okviru rednega delovanja;
• ki jih ima podjetje v lasti ali finančnem najemu.

Slovenski računovodski standard (SRS 1) določajo opredmetena sredstva tudi kot:

• zemljišča,
• zgradbe,
• proizvajalna oprema,
• druga oprema,
• osnovna čreda in
• večletni nasadi.

Poleg navedenega pa standardi narekujejo, da:

• je potrebno pri zgradbah in opremi ločevati stvari, ki se še gradijo ali izdelujejo, od stvari, ki so že usposobljene za uporabo,
• da stvari dane v finančni najem, same niso ali ne spadajo med opredmetena osnovna sredstva, temveč so sestavni del dolgoročnih finančnih naložb,
• je potrebno opredmetena osnovna sredstva, ki se uporabljajo ločevati od opredmetenih osnovnih sredstev, ki se trajno ne uporabljajo, čeprav so še uporabna,
• je se lahko opredmeteno osnovno sredstvo, katerega posamična nabavna vrednost po dobaviteljevem obračunu ne presega tolarske vrednosti 500 evrov  izkazuje skupinsko kot drobni inventar,
• se lahko stvari drobnega inventarja, katerih posamična nabavna vrednost po dobaviteljevem obračunu ne presega tolarske vrednosti 100 evrov razporedi med material.

1.1.3      Premoženje z vidika ocenjevanja vrednosti

S pojmovanjem premoženja kot lastnine se srečujemo tudi v ocenjevalski stroki. Stvarno premoženje predstavljajo nepremičnine in premičnine. Po definiciji so nepremičnine opredeljene kot:

• zemljišče s prostorom nad njim in snovmi pod njim;
• objekti (obstoječi in izboljšave);
• vse, kar je stalno ali prehodno na zemlji;
• vse, kar se po zakonu ne sme odstraniti.

Za razliko od nepremičnin pa so premičnine sredstva, ki po svoji naravi lahko spremenijo mesto. V ocenjevalski stroki uporabljamo za določanje premičnine metodo pritrditve.

Premična sredstva najpogosteje imenujemo stroji in oprema, vendar zajema premično premoženje znatno obsežnejšo delitev, in sicer:

• STROJE:
  • v proizvodnji (obdelovalni, proizvajalni, avtomati),
  • delovni (gradbeni, kmetijski);
  • OPREMO:
    • tehnološke linije,
    • elektronska sredstva,
    • pisarniška sredstva,
    • računalniška sredstva,
    • vojaška oprema,
    • zdravstvena oprema itd.
    • VOZILA:
      • vozila v zraku,
      • vozila na zemlji,
      • vozila pod zemljo,
      • vozila na vodi,
      • vozila pod vodo.
      • UMETNIŠKA IN ETNOGRAFSKA DELA
      • PLEMENITE KOVINE
      • DRAGE KAMNE itd.

Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti opredeljujejo premično premoženje kot lastništvo pravice do predmetov, ki niso nepremičnine. Opredmetene premičnine predstavljajo pravice do predmetov, ki niso trajno pritrjeni na nepremičnino in za katere je značilna njihova premakljivost.

Poglavje pojasnjevalne opombe 5 navaja v sklopu opredelitve pojmov naslednje:

1. Premičnine predstavljajo pravno zasnovo, ki se sklicuje na pravice, upravičenja in koristi, povezane z lastništvom postavk, ki niso nepremičnine.V nekaterih državah se premičninske postavke zakonsko označujejo kot osebno premoženje v nasprotju z nepremičninami,ki se lahko nanašajo na nepremičnine ali na nepremičninske pravice. Postavke premičnin so lahko opredmetene, kot so premičnine ali neopredmetene, kot na primer dolgovi ali patenti. Značilno je,da postavke opredmetenih premičnin niso stalno pritrjene na nepremičnine in

njihova splošna lastnost je njihova premakljivost. (poglavje 3.14).

2. Osebno premoženje predstavlja pravni pojem, ki se v nekaterih državah uporablja za označevanje postavk premičnin v nasprotju z nepremičninami, ki se lahko nanašajo na nepremičninske pravice in nepremičnine. Osebno premoženje vključuje opredmetene in neopredmetene postavke, ki niso nepremičnine (glej poglevje 3.15).

3. Proizvajalna in druga oprema predstavlja:

(a)    Sredstva,ki so namenjena stalni uporabi oz.dejavnosti podjetja, vključno s specializiranimi,nestalnimi zgradbami,stroji (posameznimi stroji ali zbirkami strojev; z najemnikovo opremo in najemnikovimi izboljšavami) in drugimi primerno določenimi skupinami sredstev).

(b)   Opredmetena sredstva:

1. i.      ki jih podjetje uporablja za proizvajanje ali dobavo proizvodov ali storitev,za najem drugim ali za pisarniške namene, in
2. ii.      za katere se pričakuje,da se uporabljajo določeno časovno obdobje.

Kljub temu, da se poizkuša premično premoženje natančno in celovito definirati pa so v MSOV nekatere »grobe« opredelitve. Prav tako se večkrat v praksi pojavljajo situacije, kjer je potrebno razumno in preudarno definirati in identificirati premično premoženje. Že dejstvo, da ni vedno dovolj jasno opredeljena meja med premičnim in nepremičnim premoženjem govori temu v prid.. Govorimo o sivem področju med nepremičninami in premičninami. Običajno se takšna področja pojavljajo pri instalacijah, v primeru temeljev, specialnem premoženju (kabelska omrežja) in drugod. V teh primerih je potrebna presoja, ki je zasnovana na funkcijski uporabi sredstev in njenih vplivih.

1.2         Cilji ocenjevanja vrednosti

Z razpolaganjem nad premoženjem se nam pojavljajo različna vprašanja. Zanima nas, ali nam premoženje prinaša zadovoljiv donos, ali smo dosegli z nakupom zastavljene načrte, ali je pametno prodati z darilno pogodbo pridobljeno premoženje. Na podlagi vseh zastavljenih vprašanj pa si posredno že lahko odgovorimo, da za različne namene lahko uporabimo tudi različne vrste ocenjevanja vrednosti. Iz tega izhaja, da bi morala tako ocenjevalec kot tudi naročnik ocenitve vedeti, da z ocenjevanjem vrednosti dosegamo naslednje cilje:

• ocenjujemo vrednost premoženja:
  • za pravne namene in tržne namene

• ocenjujemo denarni obseg škode:
  • naravne nesreče,
  • požari,
  • škodni primeri v zavarovalništvu,
  • drugi škodni primeri.

• ocenjujemo stroške proizvodnje:
  • energetske,
  • izdelave prototipov,
  • proizvodnje artiklov itd.

• ocenjujemo stroške dograjevanja imetja:
  • dosežene rezultate izboljšav,
  • zmanjšanja obveznosti do najemodajalcev itd.

• ocenjujemo vrednost izumov, inovacij itd.

• napovedujemo zaslužke od premoženja

• pripravljamo podlage za pogajanja pri transakcijah premoženja itd.

1.3         Nameni ugotavljanja premoženja

Ocenjevanje vrednosti premoženja je povezano z denarjem, s pravicami, z uspehom ali s propadom, s strategijo, s srečo, z delom. Razlogov za ocenjevanje vrednosti nekega premoženja je prav toliko in še več, kolikor je dogodkov, povezanih z navedenimi pojmi. Vendar lahko tako navajanje zavaja. V praksi bi našli prav toliko razlogov za ocenjevanje, kolikor je tudi teh dogodkov, ki se pojavijo pri delu in v življenju in s katerimi je povezano lastništvo. Zato pri ocenjevanju ne govorimo o razlogih, temveč o namenih ocenjevanja vrednosti. Opredeljujemo dva namena, in sicer ocenjevanje za pravne namene in ocenjevanje za tržne namene.

1.3.1      Pravni nameni

Ocenjevanje za pravne namene je namenjeno sodnim postopkom ter vsem drugim pravnim namenom. Nalogo ocenjevanja izvajajo sodni ocenjevalci (cenilci) imenovani s strani Ministrstva za pravosodje Republike Slovenije. Naloge, ki so izvedene za pravne namene se izvajajo po nalogu sodišč ali pa se pričakuje, da bodo rezultati uporabljeni za potrebe sodišč. Z uresničevanjem Zakona o sodnih izvedencih in sodnih cenilcih in podzakonskih aktov bodo naloge ocene vrednosti podpisane in žigosane s strani sodnih cenilcev. V postopkih ocenjevanja ločimo naslednje namene:

• denacionalizacija,
• prisilna služnost,
• sodni postopki, kjer se ugotavlja vrednost premoženja,
• kraja premoženja,
• kapitalizacija – dokapitalizacija,
• tožbe škodnih primerov.

1.3.2      Tržni nameni

Ocenjevanje za tržne namene se izvaja prosto na trgu za potrebe različnih  naročnikov. V Sloveniji izvajajo ocenjevalne naloge za tržne namene ocenjevalci Slovenskega inštituta za revizijo ter ocenjevalci, ki so pridobili določene certifikate v času lastninjenja družbenega kapitala. Čeprav imajo podeljeni certifikati svojo trajno vrednost (certifikat je potrdilo o opravljeni strokovni usposobljenosti v določenem času) pa le ti niso več uporabni. Razlog je v tem, da je namen za katerega so bili certifikati izdani že končan. Prav tako pa je stroka po letu 1996 napredovala. V postopkih ocenjevanja tržnih namenov ločimo:

• nakup – prodaja,
• menjalna razmerja,
• zakup,
• zavarovanje,
• hipoteka,
• industrijska lastnina.

Obstajajo pa tudi nameni, ki jih ne moremo uvrstiti neposredno v en ali drug sklop. Predstavljajo izjemne dogodke in s tem povezane namene. Med najbolj značilne lahko uvrstimo lastninjenje družbenega premoženja ali ocenjevanje državnega premoženja.

Oceno vrednosti premoženja potrebujemo v različnih primerih in za različne namene. Odločitev o izdelavi ocene vrednosti je torej posledica določenih dogodkov, naših hotenj, obveznosti in nenazadnje posega dejavnikov izven nas.

V primerih, da se za oceno vrednosti odloči fizična oseba, je obseg aktivnosti, ki jih moramo izvesti, relativno majhen. Glede na razlog o odločitvi in cilju, ki ga želi naročnik doseči, nas mora le-ta seznaniti z namenom in pripraviti po naši zahtevi tudi podatke.Ti so nam nujno potrebni  pri izvajanju ocenjevanja vrednosti. Obseg  podatkov je glede na premoženje, ki se vrednoti, cilje in namen različen.

V primerih, da se za oceno vrednosti odločijo predstavniki pravne osebe, je obseg aktivnosti mnogo večji. V navedenih primerih ne moremo več govoriti o cenitvi kot manj pomembni nalogi, temveč o projektu, ki je sestavljen iz večjega števila faz. V njem pa sodeluje največkrat tudi večje število ljudi.

Odločitev za izvajanje ocene vrednosti izhaja v teh primerih iz poslovne strategije, načrtov in  poslovnih rezultatov podjetja. Zato je ta odločitev premišljeno dejanje, ki mora biti tudi časovno opredeljeno. Nenadne odločitve o oceni vrednosti in na tej osnovi izpeljane transakcije premoženja so največkrat slabe rešitve. Kažejo na krizo vodenja podjetja in na slabo upravljanje s premoženjem.

1.4         Koraki ocenjevanja

Priprava na cenitev, izvajanje in zaupnost podatkov

Pomemben del cenitvene naloge predstavlja priprava na cenitev. Le-ta vsebuje več postopkov in nalog, brez katerih ni uspešne cenitve. Ocenjevalec mora  najprej izdelati opomnik pomembnejših korakov in nalog. Tako bo delo opravil hitreje, brez večkratnega obiska naročnika ter bolj profesionalno. Posebno pozornost je potrebno nameniti prvemu stiku z naročnikom. Tudi med ocenjevanjem ter ob oddaji projektne naloge je treba biti strokoven in profesionalen.

Po odločitvi o oceni vrednosti podjetja ali dela podjetja (obrata) podpišeta naročnik in izvajalec pogodbo ter pričneta z delom. Prvi delovni razgovori so koristni za ocenjevalca in za naročnika. Ob tej priložnosti naročnik:

• seznani ocenjevalca z odločitvijo podjetja ter navede cilje in razloge;
• se seznani s ocenjevalskimi postopki in osnovnimi zahtevami ocenjevalca;
• prejme osnovne informacije o zagotavljanju potrebnih podatkov;
• seznani ocenjevalca z načrtovanimi roki dokončanja dela ter
• povabi ocenjevalca, da pripravi ponudbo.

S podpisom pogodbe o vrednotenju je potrebno istočasno imenovati tudi vodjo projekta s strani naročnika. Če je obseg manjši, je za izvedbo naloge mogoče uporabiti informacijske in organizacijske vire, ki so že v podjetju. V primeru večjih projektov pa vodja imenuje v soglasju z direktorjem delovno skupino. Od takšnega načina je odvisen uspešno izveden projekt tako v vsebinskem kot v časovnem pogledu. Oba elementa pa vplivata na stroške ocenjevanja.

Sledi prenos informacij v podjetju posameznim članom skupine ter zagotavljanje podatkov in informacij. Ob tem je potrebno razmišljati o zaupnosti podatkov, ki so strateškega pomena za podjetje. Vendar je potrebno ob tem poudariti, da se ocenjevalec zaveda zaupnega značaja razmerja do naročnika. Tako ocenjevalec ne sme nikomur brez izrecnega dovoljenja naročnika odkriti dejstva, da sploh opravlja ocenjevanje vrednosti, niti razsežnosti tega ocenjevanja in niti naročnika, razen če je to dolžan storiti na podlagi zakonskega predpisa.

Na podlagi naročila o ocenjevanju vrednosti (pogodbe) se v nalogo vključi tudi ocenjevalec ali skupina ocenjevalcev. Pri tem je smotrno, da je v primeru sodelovanja večjega števila ocenjevalcev eden izmed njih tudi vodja izvajanja naloge. V fazi izvajanja mora ocenjevalec zagotavljati profesionalen in etični odnos do naročnika. Tako mora ocenjevalec spoštovati strokovna in etična načela, ki med drugim opredeljujejo:

• zagotavljanje ocenjevalčeve sposobnosti;
• obveznost ocenjevalca, da določi namen uporabe in opiše primerno metodo za določanje vrednosti;
• dolžnost ocenjevalca, da poda številčne rezultate z največjo možno stopnjo natančnosti;
• odgovornost ocenjevalca;
• ocenjevalčeve obveznosti do naročnika;
• ocenjevalčeve obveznosti do drugih ocenjevalcev ter do javnosti;
• metode ter načine ocenjevanja vrednosti itd.

Ocenjevalec je  v primeru več naročnikov pri istem projektu dolžan odkloniti delo za drugega naročnika. To pomeni, da lahko na istem projektu izvaja oceno vrednosti le za enega naročnika. Že iz zaporedja aktivnosti je bilo razbrati, da se ocenjevalec najprej seznani z vsebino dela ter nato sklene pogodbo. Sklenitev pogodbe ali fiksni dogovor pred začetkom izvajanja naloge je za ocenjevalca obvezen. Pri tem morajo biti dogovorjeni (podpisani) vsi elementi pogodbe: vsebina naloge, rok izvedbe, cena ter posebne zahteve. Oblikovanje cene za izvedbo ocene vrednosti pa je prav tako pomemben element v odnosu med ocenjevalcem in naročnikom. Neetično je ravnanje ocenjevalca, ki bi plačilo za opravljeno delo vezal na:

• oceno premoženja;
• provizijo od izvedene transakcije ocenjenega premoženja;
• delež od ocenjene vrednosti premoženja;
• dogovor med drugimi ocenjevalci.

S pogodbo sta naročnik in ocenjevalec uredila tudi  področje posredovanja in zagotavljanja podatkov. Ti so pomembni za nemoteno delo in spoštovanje predvidenih rokov.

Viri podatkov

Pri ocenjevanju so izjemnega pomena podatki o premoženju. Podatke si ocenjevalec zagotavlja s pomočjo naročnika, z ogledom ali drugimi zunanjimi viri (pogodbe, katalogi, ceniki proizvajalcev, internetni podatki, itd).

Podatki o strojih so večino na voljo pri proizvajalcih ali v raznih katalogih. Velja pravilo: večja je količinska proizvodnja strojev ali opreme, bolj natančni in številni so katalogi. Za osebna vozila, avtobuse, tovorna vozila in čolne je veliko število katalogov, ki jih ponujajo že sami proizvajalci. Za osebna, terenska in dostavna vozila imamo katalog Eurotax. Veliko podatkov pridobijo v zadnjem času ocenjevalci s pomočjo internetnih podatkov in spletnih strani.

V primerih večjih postavk vrednotenja je pomembno, da ocenjevalec pridobi podatke s pomočjo naročnika. Lahko pa pridobi podatke tudi direktno pri proizvajalcih. Pridobivanje virov podatkov je zamudno delo in zahteva veliko dodatnega angažiranja. Zato je pomembno, da si ocenjevalci izdelajo lastno bazo podatkov, ki je pomembna pri izvajanju ocen vrednosti.

V praksi se dogajata dva zelo pogosta primera, da osnovno sredstvo nima tablice s potrebnimi podatki ali nima inventarne številke. V takih primerih ni možna identifikacija brez temeljitega poznavanja strojev in še bolj brez pomoči vzdrževalca takega stroja. Obstojijo tudi primeri, ko inventarna številka obstoji, ni pa tablice s podatki in tudi obratno. Včasih so stroji na zunaj popolnoma enaki, toda novejši imajo vgrajene nove elemente. Ker oznake ne obstojijo je podrobnejša identifikacija možna le s pomočjo obratovalca ali vzdrževalca. Večkrat pride do izraza in pomena tudi serijska številka stroja, saj je mnogokrat že s to oznako možno določiti  spremembo in izboljšavo stroja ali naprave. Navedene ugotovitve narekujejo, da je ogled in ugotovitev sposobnosti delovanja nujno potrebna. Le to zahteva veliko časa in tudi poznavanja strojev in delovanja le-teh.

Metodika ocenjevanja – koraki pri ocenjevanju

Poleg dobrega teoretičnega poznavanja področja ocenjevanja je izjemnega pomena tudi organizacija dela oziroma procesa vrednotenja. Ocenjevalec si mora v ta namen pripraviti shemo posameznih korakov ter podrobneje proučiti tudi posamezne elemente teh korakov.

V okviru navedenih korakov obstajajo v postopku vrednotenja še številne aktivnosti, ki jih mora ocenjevalec tudi spoštovati. Nedvomno je pomemben prvi stik z naročnikom. Ocenjevalec mora v skladu z etičnimi načeli in strokovnimi standardi nastopati profesionalno. Pomembno je tudi, da ocenjevalec vodi naročnika pri definiranju problema, ugotovitvi namena, datuma vrednosti itd. Priprava ocenjevalca za ogled premičnega premoženja zahteva posebno pripravo. Ocenjevalec mora poznati stroje in opremo oz. druge premičnine, ki jih ceni. V času ogledov in posnetka stanja je potrebno zbrati veliko število podatkov. Pri tem mu je v pomoč dokumentacija ter osebje, ki upravlja s premoženjem. Faza zbiranja eksternih podatkov je enako pomembna kot predhodna. Viri podatkov so lastne baze, podatki združenj, statistični podatki, podatki z interneta itd. Ocenjevanje in kontrola ter analiza rezultatov je najpomembnejši del izvajanja cenitve. Natančnost, preudarnost in presoja elementov ter spoštovanje standardov  v vseh fazah pomeni dobro osnovo za realen rezultat vrednosti.

1.5         Strošek – vrednost – cena

Pri ocenjevanju vrednosti moramo natančno poznati razlike med stroškom, vrednostjo in ceno. Pravilna uporaba teh terminov omogoča natančno sporazumevanje ter tudi poznavanje področja. V nadaljevanju so navedene definicije, ki pojasnjujejo, da strošek, cena in vrednost (v splošnem) niso enaki.

VREDNOST  ==  CENA

VREDNOST —   VREDNOST JE DENAR ALI DENARNI EKVIVALENT,                   KI GA JE KUPEC ALI PRODAJALEC VOLJAN                                          ZAMENJATI ZA DOLOČENO PREMOŽENJE.

Vrednost je gospodarska zasnova, ki izraža ceno, za katero se najverjetneje pogodijo kupci in prodajalci proizvodov ali storitev, ki so na voljo za nakup.Vrednost ni dejstvo pač pa ocena možne cene, ki bo plačana za proizvode in storitve ob določenem času v skladu s posebno opredelitvijo vrednosti. Gospodarska zasnova vrednosti izraža tržni pogled na koristi tistega, ki poseduje proizvode ali storitve na datum ocenjevanja vrednosti. (MSOV 4.5)

CENA — CENA JE POJEM ZA ZNESEK PO KATEREM POVPRAŠUJEMO GA PONUJAMO ALI PLAČAMO ZA PROIZVOD ALI STORITEV.

Cena je pokazatelj relativne vrednosti blaga ali storitev za določenega kupca in/ali prodajalca v določenih okoliščinah. (MSOV 4.2)

Zgled: Premoženje, ki je predmet prodaje oz. nakupa, je bilo ocenjeno. Ocenjevalec je v pisnem poročilu podal vrednost premoženja. Ocenjena vrednost je bila osnova za pogajanja, kjer sta se kupec in prodajalec dogovorila in tudi sklenila kupčijo. Pogodbena cena je bila enaka ocenjeni vrednosti.

Navedeni primer je v razmerah prostega trga splet enakih pogojev in stanj, ki izhajajo iz cenitve in prodaje. Vendar običajno nastopajo razlike med vrednostjo in ceno.

Kaj torej vpliva na ceno, ki se razlikuje od vrednosti:

• neobičajno financiranje,
• nujna prodaja,
• prisilni nakup
• neobveščenost strank,
• napačne informacije,
• prodaja pod močnim pritiskom.

Glede na to, da je vrednost pojem, ki ga v cenilstvu največkrat srečujemo, je potrebno razjasniti tudi nekatere elemente, ki vrednost podrobneje opredeljujejo. Elementi vrednosti so:

• povpraševanje,
• uporabnost,
• redkost,
• prenosljivost.

Vrednost pa je lahko tudi uporabna, menjalna ali tržna. Uporabna vrednost je povsem subjektivna. Je odraz uporabnikovih hotenj, uporabe, namena in drugih pogojev, ki si jih le-ta postavi. Če pa je vrednost objektivna za ljudi in okolico, tedaj pa je le-ta  menjalna ali tržna.

2.      Načini ocenjevanja vrednosti premoženja

2.1         Načini ocenjevanja vrednosti

Vsako delo, ki ga opravljamo, je rezultat določenih postopkov. Le-ti so si glede na razpoložljive vhodne podatke in postavljeni cilj različni. Tudi na področju ocenjevanja imamo različne metode in postopke, s pomočjo katerih dosežemo želeni rezultat, t.j. določimo vrednost. Čeprav bi lahko razpravljali o različnih vrstah vrednosti, se v tem delu omejimo na obravnavo poštene tržne vrednosti.

V ocenjevalski praksi so uveljavljene nas­lednji načini ocenjevanja poštene tržne vrednosti:

• nabavno vrednostni način,
• način primerljivih prodaj,
• donosnostni način.

Pri nabavno-vrednostnem načinu določamo vrednost sredstva na osnovi reprodukcijskega stroška ali nadomestitvene vrednosti ekvivalent­nega sredstva, z upoštevanjem fizičnega, funkcionalnega in ekonomskega zastaranja. Pri tem so posamezne oblike zastaranj odraz stanja sredstev ter tudi razmer poslovanja, kakor tudi odraz strokovnih in subjektivnih analiz ter presoj in strokovnosti ocenjevalca.

Način primerljivih prodaj, v nasprotju z nabavno vrednostnim načinom, temelji na določitvi vrednosti sredstev, ki jo določimo na osnovi tržnih cen podobnih ali enakih premičnin. Gre za določeno število znanih podatkov o transakcijah premoženja, ki so osnova ocenjevanju. Na podlagi znanih parametrov in cen o prodaji, ocenjevalec izvede primerjave premoženj. Pri tem mora paziti, da so primerljive posesti z vidika povprečno obveščenega kupca na trgu v resnici primerljive med seboj (tudi glede na medsebojno povezanost kupca in prodajalca). Glede na to, da v praksi skoraj ni najti (ali zelo redko) premoženja enakih karakteristik in stanja, je potrebno izvesti metodološke prilagoditve. Z njimi ugotovimo, kakšna bi bila verjetna ocenjena prodajna cena primerljivega premoženja, če bi imelo enake lastnosti kot obravnavano premoženje. Vsa odstopanja teh podatkov od obravnavane premičnine, upoštevamo z uporabo prilagoditvene mreže in izvajanjem ocene vrednosti.

Na donosu zasnovan način temelji na določitvi vrednosti premičnin na osnovi pričakovanih bodočih donosov. Navedeni način se uporablja pri ocenjevanju vrednosti zaokroženih tehnoloških sklopov ali linij, za katere imamo natančno vodene računovodske izkaze. Poleg vrednotenj za različne namene se uporablja tudi pri ugotavljanju vrednosti premoženja v skladu z MRS 36 (mednarodni računovodski standard)

Predstavljene metode so orodja, ki jih ocenjevalec uporablja pri svojem delu. Izdelek pa je toliko boljši, kolikor bolj smo znali uporabiti posamezno orodje ali kombinacijo le-teh. Največkrat uporaba enega načina ne zadovoljuje, zato je priporočljivo, da ocenjevalci uporabijo vsaj dva načina. Tako ocenjene vrednosti so dobra osnova za presojanje in postavitev sklepov. Uspeh dela pa ni pogojen samo z izbiro ustreznega načina in uporabljenih metod temveč s pravilnimi in preudarnimi koraki, ki jih posamezni načini zahtevajo.

2.2.        Identifikacija premoženja

Identifikacija ocenjevanih sredstev (premoženja) predstavlja pomemben korak naloge ocenjevanja in zajema študijo proizvodnega procesa ter lociranje premičnine. Pri uporabi metode mora ocenjevalec zbrati tehnične in tehnološke podatke o premičnini, da bi v kasnejših fazah lahko ustrezno poiskal oz. ugotovil reprodukcijski ali nadomestitveni strošek ali tudi ekvivalentno premoženje na trgu. V ta namen uporabljamo makro in mikro identifikacijo sredstev.

2.2.1      Metoda makro identifikacije

• podatke o premičnini z vidika uporabnosti (kaj z nepremičnino proizvajamo oz. čemu služi),
• analizo proizvodnega procesa (postopke – tehnološka shema),
• določitev kapacitet.

Poleg navedenih osnovnih parametrov je potrebno uporabiti (zajeti) še naslednje:

• datum vrednosti;
• podatke o družbi;
• proizvodni program s podatki o uporabi zahtevane tehnologije in strojev;
• podatke o proizvodnih kapacitetah (deklariranih, doseženih v obdobju zadnjih 3 – 5 let);
• podatke o prodaji (proizvodov v družbi, branži oz. drugih sorodnih podjetjih);
• podatek o vzdrževanju – finančna sredstva za vzdrževanje in način vzdrževanja zadnjih tri do pet let, plan vzdrževanja v bodoče;
• tehnološko stopnjo;
• stanje usposobljenosti proizvodnje in vseh komponent;
• kronološko in efektivno življenjsko dobo;
• ekološko varnost in ekološko sprejemljivost s podatki o obremenitvah okolja.

2.2.2.     Metoda mikro identifikacije

je proces oz. postopek, s katerim na posameznih delih premičnine ugotavljamo njene specifične individualne karakteristike. Tako je za posamezno premičnino potrebno ugotoviti:

• tip premičnine,
• proizvajalca,
• model in
• serijsko številko.

Prav tako je potrebno pri tej identifikaciji evidentirati dimenzije in kapacitete ter druge specifičnosti relevantne za predmetno premoženje. Običajno proučimo tudi konstrukcijo, material in druge posebnosti, pomožno opremo oz. priključke. Sledi identifikacija električnih priključkov, krmilnega dela in kontrol ter drugih pomembnih karakteristik oz. elementov potrebnih za delovanje. Pomembno je, da ocenjevalec zbira podatke iz razpoložljive dokumentacije, ogledov ter podatkov o sami premičnini. Ocenjevalec je tako opazovalec, analitik, zbiratelj podatkov ter strokovnjak, ki obvladuje postopke ocenjevanja.

Zbrani podatki ter natančne identifikacije posameznega premoženja so osnova ocenjevalcu pri  odločitvi uporabe reprodukcijskega stroška ali nadomestitvene vrednosti.

2.3.        Nabavno vrednostni način

Ta način je bil v svetu dolgo časa zelo uporaben. Z razvojem trga tudi na področju premičnin stopa v ospredje vse bolj način primerljivih prodaj. Vendar ostaja še v več državah (zaradi specialnosti strojev in opreme) ta način za vrednotenje premičnin še vedno med najbolj uporabljenimi za področje premičnega premoženja.

Nabavno vrednostni način določa vrednost z ugotavljanjem nabavne vrednosti novega premoženja z enako koristnostjo ali s prilagoditvijo starega premoženja enaki uporabi brez stroškov, povezanih z zakasnitvijo.

Začetek izvajanja po tem načinu zahteva urejene podatke o premičnini, ki jo ocenjujemo. V ta namen je na začetku izvajanja potrebno ugotoviti nadomestitveni ali reprodukcijski strošek. S tem v zvezi je pomembna uporaba številnih virov informacij in podatkov (katalogi, ceniki, ponudbe) ter izvajanje kalkulacij. Mnogokrat  pri tem uporabljamo tudi indekse. Ob tem velja poudariti, da zahteva uporaba teh precejšnjo previdnost (viri, struktura, pravilnost).

2.3.1      Reprodukcijski strošek in nadomestitvena vrednost

Pri izvajanju nabavno vrednostnega načina uporabljamo kot izhodišče dela reprodukcijske stroške in/ali nadomestitvene vrednosti.

Reprodukcijski stroški so osnova za določanje izhodiščnega podatka vrednosti pri izvajanju nabavno vrednostnega načina v primerih, kjer bi predstavljala uporaba nadomestitvene vrednosti neustrezno izhodišče ali večja odstopanja od primerljivega premoženja. To velja zlasti za številne konstrukcijske komponente, instalacije, tehnološke linije, itd.. Na drugi strani pa je uporaba reprodukcijskega stroška neuporabna (nesmiselna) pri premičnem premoženju, ki je predstavnik moderne elektronske tehnologije (računalniška in telekomunikacijska tehnologija) in tudi v primerih, kjer je mogoče na trgu pridobiti ekvivalentne primerljive podatke.

Zato je potrebno pretežno strmeti za pravilen izbor uporabe izhodiščnega podatka. Zlasti to velja pri kompleksnejših tehnoloških postrojenjih. V navedenih primerih sestavljajo takšna postrojenja številni sklopi in podsklopi strojev, opreme in naprav povezanih med seboj v celovit tehnološko delujoč sistem. Gre za posamezne elemente, ki jih obravnavamo kot premično premoženje, in sicer:

• posamezne stroje in naprave z natančno določenimi karakteristikami in parametri;
• opremo za shranjevanje, skladiščenje, doziranje;
• povezovalne elemente (transportne sisteme, cevne povezave);
• konstrukcije (nosilne, podesti, povezave);
• elektro naprave (elektromotorji);
• merilne in krmilne elemente ter
• pripadajoče sisteme (tehnološka para, tehnološki zrak itd.).

Vsak navedeni pod sklop je potrebno natančno identificirati. Sledi pridobivanje izhodiščnih podatkov. Ker lahko pri tem nastopajo težave, se ocenjevalci poslužujemo razne investicijske dokumentacije, izvedenih primerjav in korekcij. Pri tem je potrebno pridobiti ustrezne podatke o premičnini in izdelati kalkulacije (reprodukcijski strošek). K temu dodamo tudi vse kalkulativne elemente direktnih stroškov na datum vrednosti. V kolikor imamo v družbi opraviti z nekaj tehnološkimi linijami, vidimo, da delo zahteva daljše časovno obdobje za pridobitev izhodiščnih podatkov. V primerih, kjer imamo opraviti s posameznimi pod sklopi tehnoloških linij je smiselno, da uporabimo nadomestitveni strošek kot izhodiščni. Primer velja zlasti tedaj, ko je sestavni del tehnološkega postrojenja (kot premičnine z eno inventarno številko) stroj ali naprava specialnega namena ali proizvodnje.

Obravnava tehnoloških povezav (med glavnimi pod sklopi) je običajno izvedena s kalkulacijami, enako tudi priključni deli (energetski), montažni stroški in usposobitev postrojenja do zagona. Že omenjeni nadomestitveni stroški pa so osnova tudi pri pridobivanju podatkov za ostale elemente (krmiljenje, merilna tehnika, pogonski deli itd.), ki tvorijo zaokroženo tehnološko postrojenje.

Z ocenjevanjem tehnoloških postrojenj, se v primerjavi z ocenjevanjem posameznih postavk premičnega premoženja, redkeje srečujemo. Razumljivo je torej, da je uporaba reprodukcijskega stroška zato tudi redkeje v uporabi. Večinoma uporabljamo ocenjevalci kot izhodiščni podatek nadomestitveni strošek. Pri tem uporabljamo načelo nadomestitve, ki pravi, da osveščen kupec ne bo plačal višje cene, kakor je cena za pridobitev enako želenega nadomestila. Na osnovi natančno pridobljenih podatkov makro in mikro identifikacije, imamo dovolj podatkov in tehničnih parametrov za iskanje ekvivalentnih premičnin in nadomestitvenih stroškov. Na trgu je potrebno pri proizvajalcih oz. prodajalcih poiskati najustreznejšo primerljivo premičnino. Pri tem z izrazom najustreznejša že napovedujemo, da je povsem enako premičnino pogosto nemogoče najti. V večini primerov gre za določene modifikacije tehničnih parametrov. Razvoj tehnike in tržne razmere silijo proizvajalce k vedno boljšim, zmogljivejšim in tehnološko naprednejšim modelom strojev in opreme. Le-to se odraža v različnih modelih in serijah ter tudi tehnično tehnoloških zmogljivostih. Zato mora ocenjevalec pri delu uporabiti vsa svoja strokovno tehnična znanja, ki mu omogočajo, da bo izbrana primerljiva premičnina res najustreznejša.

Pri iskanju nadomestitvenih stroškov je  v cenilstvu mogoče uporabiti številne vire podatkov ter informacije, in sicer:

• v ponudbah in pogodbah;
• v investicijski dokumentaciji;
• s pomočjo cenikov, katalogov in drugih predračunov.

Pri uporabi ponudb in pogodb je potrebno paziti na ažurnost podatkov. Predvsem je potrebno uporabljati novejše ponudbe, v katerih se še ne odražajo spremembe tehnologije in cenovni trendi. Paziti je potrebno na vsebino posameznih delov ponudbe ali pogodbe z vidika tehničnih parametrov ter izvesti primerjavo z identifikacijskimi podatki obravnavanega premoženja. Sestavni del obravnave primerljivosti ter uporabnosti podatka, pa so tudi komercialni pogoji. Gre za plačilne pogoje in druge finančne elemente, ki lahko popačijo podatek o strošku premičnine.

Investicijska dokumentacija s predračuni in predpogodbami je tudi pomemben vir pri pridobivanju izhodiščnih podatkov za ocenjevanje. V kolikor pri uporabi takšne dokumentacije nismo pozorni na časovnost, se lahko dogodi, da bodo naša izhodišča neustrezna. Razlog je v tehnoloških trendih. Zato je pomembno, da poleg dokumentacije pridobivamo še dodatne informacije in si pripravimo ustrezno bazo podatkov dobaviteljev strojev in opreme. Le-ta služili pri iskanju svežih nadomestitvenih podatkov.

Pri ocenjevanju premičnega premoženja imamo, kot je bilo navedeno, največje število postavk premoženja manjših vrednosti. Gre za opremo, ki je podpora proizvodni dejavnosti ter pisarniško in biro opremo. Za navedeno premoženje navadno nimamo obsežnejše dokumentacije, razen številčnih in evidenčnih seznamov. Zato je tudi pri obravnavi tovrstnega premoženja potrebna določena identifikacija, ki pa je tehnično manj zahtevna. Na osnovi identifikacijskih podatkov  ter identifikacije premoženja lahko poiščemo nadomestitvene podatke v katalogih in cenikih. Glede na raznolikost navedenih premičnin je potrebno pri ocenjevanju razpolagati s številnimi katalogi in ceniki proizvajalcev. Kataloge in cenike, kot pomembne vire podatkov, je potrebno stalno obnavljati in skrbeti za ažurnost. Zlasti je to pomembno za premično premoženje, katerega cenovni in tehnološki trendi so zelo spreminjajoči.

Z obravnavo definicij nadomestitvene vrednosti in reprodukcijskega stroška ter načini uporabe je v poglavju prikazana obsežnost potrebnih podatkov pri ocenjevanju. Prav tako je razvidno, da je identifikacija, razumevanje tehnoloških funkcij ter obvladovanje tehničnih informacij, osnova za ustrezno primerjavo med obravnavanim in primerljivim premoženjem. Izbira najustreznejšega izhodiščnega podatka, ki ga mora ocenjevalec ugotoviti, pa je nadaljevanje te obsežne faze v stroškovnem načinu ter zagotovilo za strokovno izdelan rezultat vrednosti.

2.3.3      Oblike zastaranj

Pridobljenim izhodiščnim podatkom o vrednosti (nadomestitvenih in/ali reprodukcijskih stroških na dan vrednotenja) sledi upoštevanje posameznih oblik zastaranja oz. poslabšanja, ki jih je potrebno glede na doslej zbrane podatke znati primerno uporabiti. V nadaljevanju navajam osnovne elemente upoštevanja posameznih oblik.

Pri fizičnem zastaranju upoštevamo:

• dotrajanost zaradi starosti,
• obrabo zaradi uporabe,
• utrujenost in obremenitve materiala,
• izpostavljenost klimatskim pogojem,
• pomanjkljivo vzdrževanje.

Funkcionalno zastaranje zajema:

• premajhno izkoriščenost zmogljivosti (v primerjavi z normalno pričakovano),
• predimenzionirano zmogljivost,
• spremembe v konstrukciji,
• učinkovitost (energetska, materialna, delovna).

Gospodarsko/ekološko zastaranje pa tudi upošteva:

• zmanjšanja povpraševanja po izdelkih in storitvah,
• spremembe v dobavi surovin, energentov,
• povečanje stroškov surovin, dela in storitev,
• problematiko varstva okolja,
• predpise.

2.3.4      Model izvajanja nabavno vrednostnega načina

( – ) FIZIČNO ZASTARANJE

( – ) FUNKCIONALNO ZASTARANJE

( – )     GOSPODARSKO/EKOLOŠKO ZASTARANJE

( = )     OCENJENA VREDNOST

2.3.5      Ocenjevanje fizičnega zastaranja

Pri presoji elementov fizičnem zastaranju upoštevamo stanje premičnin glede na čas uporabe in dotrajanosti, pogoje obratovanja oz. delovanja, okolje, vzdrževanje ter vse kar je v povezavi fizičnega stanja. Pri izvajanju elementov fizičnega zastaranja je potrebno razumeti in uporabljati življenjske dobe sredstev.

2.3.5.1   Dobe uporabe sredstev

Definicije po IVS 2003:

Mednarodni standardi ocenjevanja definirajo naslednje vrste dob uporabe:

Doba uporabe (Useful life) [1]

obdobje, v katerem se pričakuje, da bo sredstvo služilo svojemu namenu za katerega je bilo izdelano;

število proizvodov ali podobnih enot, ki jih bo podjetje po pričakovanju dobilo s pomočjo sredstva

Doba koristnosti (Economic life) [2]

število let, v katerih se od sredstva pričakuje, da bo dajalo koristi iz svoje gospodarske vrednosti, tj. čas, ki še preostane sredstvu pri ustvarjanju dobička;

obdobje, v katerem se od sredstva pričakuje, da bo gospodarsko koristno pri enem ali več uporabnikih ali določeni količini proizvodov ali podobnih enotah, ki se pričakuje s pomočjo tega sredstva pri enem ali več uporabnikih.

Veljavna starost (Effective age) [3]

Starost stvari, npr. zgradbe, ki jo označuje njeno fizično stanje in koristnost v primerjavi z njeno dobo koristnosti in ne njena dejanska starost. Obseg vzdrževanja in skrbi pri zgradbi pomaga določiti njeno veljavno starost. 5 let stara zgradba ima lahko veljavno starost 10 let zaradi slabega vzdrževanja.

Doba pravnega varstva (Legal life) [4]

Čas zakonskega ali pogodbenega varstva neopredmetenega sredstva, ki ga določa zakon

Fizična doba trajanja (Physical life) [5]

Obdobje, v katerem je sredstvo mogoče uporabljati ob upoštevanju dejavnikov kot so njegovo stanje in ali zadovoljuje oziroma je sposobno zadovoljevati sprejete standarde in zakonske zahteve.

Elementi uporabe fizičnega zastaranja

K_vfiz = =

Kjer je:

K_vfiz – delež (koef.) fizičnega zastaranja

C_zd – celotna doba uporabe

E_zd – efektivna ali dosedanja doba uporabe

P_žd – bodoča ali pričakovana doba uporabe

X    – upoštevanje cenilčevih presoj

Vrednost fizičnega zastaranja

V_fiz = N_v * KV_fiz

kjer je

V_fiz – vrednost fizičnega zastaranja

N_v – nadomestitvena vrednost

Poštena vrednost po upoštevanju fizičnega zastaranja

PV_fiz = Nv – V_fiz

2.3.6      Funkcionalno zastaranje

Izvajanje nabavno vrednostnega načina je nedvomno kompleksna naloga, ki se v posameznih fazah prepleta z drugimi fazami postopka. Že obravnava življenjskih dob premičnine pomeni poseganja v obravnavo fizičnega zastaranja ter tudi v funkcionalno obliko zastaranja. Ta ugotovitev temelji na dejstvu, da mora ocenjevalec določiti posamezni premičnini preostalo dobo uporabnosti (obratovanja). Znano je, da imamo najmanj dve situaciji s področja obravnave življenjskih dob. Prva pomeni, da je doba izkoriščanja sredstva (dosedanja ali historična) življenjska doba[6] manjša od normalne življenjske dobe obratovanja — izraz 1.

D_ŽD < N_ŽD

kjer je:

D_ŽD —     dosedanja življenjska doba: doba obratovanja, uporabe, eksploatiranja;

N_ŽD —     normalna življenjska doba: doba obratovanja, ki je deklarirana s strani

proizvajalca, oz. tista doba obratovanja, ki v normalnih pogojih

delovanja dosega deklarirane tehnične parametre;

Druga situacija pomeni, da je doba izkoriščanja sredstva (dosedanja ali historična) življenjska doba večja ali enaka od normalne življenjske dobe obratovanja — izraz 2.

D_ŽD N_ŽD

V slednjem primeru se mora ocenjevalec na podlagi ugotovitev stanja, pogojev obratovanja in pogojev vzdrževanja odločati o preostali dobi izkoriščanja (obratovanja) sredstva. Ta del naloge je zelo zahteven in mu mora ocenjevalec posvetiti veliko mero pozornosti. Presoja, odločitev in izbira prihodnje dobe obratovanja pa posega v funkcionalno zastaranje v tistem segmentu naloge, ki obravnava dobo izračunavanja presežnih obratovalnih stroškov ter kapitalizacijo le teh.

Funkcionalno zastaranje je definirano kot zmanjšanje vrednosti premoženja zaradi njegove zmanjšane uporabnosti oz. zmanjšane koristnosti, kot posledice njene slabosti ali neučinkovitosti v primerjavi z boljšo in učinkovitejšo premičnino izdelano na podlagi novih tehnologij in novih tehnoloških spoznanj. Obravnava tega zastaranja temelji na ugotovljenih različnostih med obravnavano premičnino ter primerljivo premičnino istega namena, uporabnosti in izstopnih tehničnih parametrov.

Tako upošteva funkcionalno zastaranje stanje osnovnega sredstva oz. njegovo sposobnost opravljanja funkcije v času preostale življenjske dobe. To zastaranje je v bistvu izguba vrednosti sredstva zaradi pogojev samih znotraj sredstva. Zlasti upošteva to zastaranje:

• premajhno izkoriščenost tehničnih kapacitet,
• predimenzionirano zmogljivost elementov,
• spremembe v konstrukciji,
• učinkovitost
  • energetska,
  • materialna,
  • delovna itd.

Presežni stroški obratovanja [7]

Obravnava presežnih obratovalnih stroškov premičnega premoženja temelji na ugotovitvi, da je uporaba premičnine z novo učinkovitejšo tehnologijo optimalnejša v primerjavi z obravnavano premičnino. Na osnovi tega je obratovalno zastaranje definirano kot sedanja vrednost bodočih presežnih obratovalnih stroškov. Pri tem je obdobje v katerem se presežni obratovalni stroški pojavljajo enako trajanju razlogov nastalih stroškov. Iz navedenega sledi, da je potrebno izvesti številne korake in izračune, ki nas pripeljejo do sedanje vrednosti bodočih presežnih obratovalnih stroškov. V ta namen je potrebno najprej proučiti obravnavano premično premoženje ter izvesti primerjave s tehnološko modernejšo premičnino. To pomeni, da primerjamo obratovalne stroške obravnavane premičnine s stroški, ki bi nastali, če bi uporabljali tehnološko popolnejšo premičnino.

Ugotavljanje funkcionalnega zastaranja na osnovi presežnih obratovalnih stroškov zahteva upoštevanje številnih dejavnikov. Že v uvodnem poglavju smo navajali, da je potrebno premično premoženje analizirati z vidika trajanja obratovanja, pogojev ter tudi možnosti nadaljnjega obratovanja. Tem analizam se pridružuje v tem poglavju tudi analiza proizvodnega procesa ocenjevane premičnine (postrojenja). Pomembno je, da natančno proučimo tehnologijo proizvodnega procesa ter pridobimo tudi informacije in podatke o primerljivih proizvodnih procesih. Ocenjevanje nadaljujemo s presojo proizvodnih elementov z vidika stroškov obravnavane in primerjane premičnine. Pri tem je potrebno ugotoviti stroškovne elemente proizvodnega procesa ter njihov vpliv. Sledi izračun stroškov na enoto proizvoda za obravnavano premičnino ter stroškov na enoto proizvoda za primerljivo modernejšo tehnologijo.

Sledi obravnavanje razlik posameznih vplivnih stroškovnih elementov. Le te prenesemo na letno raven. Upoštevati je namreč potrebno dogajanja skozi vse leto (remonti, sezonski vplivi). Ugotovljene razlike med obravnavano premičnino in primerjalno zmanjšamo za vpliv davkov, saj izračun temelji na predpostavki, da predstavljajo presežni obratovalni stroški z vidika nove tehnologije dobiček, ki bi bil obdavčen. Po izvedenih stroškovnih izračunih na letni ravni sledi upoštevanje pričakovane dobe obratovanja premičnine. Že v predhodnem poglavju obravnavanja pričakovanih življenjskih dob obratovanja je bila poudarjena povezava med posameznimi koraki. V tem delu je potrebno analitične zaključke obratovalnih pogojev in pričakovane dobe obratovanja, ki smo jih izvedli pri obravnavi fizičnega zastaranja prenesti v korak obravnave funkcionalnega zastaranja. Za premično premoženje (postrojenje), ki ima ugotovljene presežne obratovalne stroške na letni ravni je potrebno le te upoštevati v času celotnega pričakovanega obratovanja. Po znanih presežnih obratovalnih stroških skozi celotno pričakovano dobo obratovanja sledi izračunavanje sedanje vrednoti teh stroškov za vsako leto posebej. Pri tem je potrebno opozoriti na posamezna odstopanja v izračunavanju nastalih bodočih presežnih obratovalnih stroškov, ki se v prihodnosti lahko spreminjajo, kar je navedeno v nadaljevanju.

Razumevanje presežnih obratovalnih stroškov temelji na ugotovitvi, da bo obravnavano premoženje ustvarjalo presežne obratovalne stroške, ki bodo višji od stroškov, ki bi nastajali v proizvodnji z modernejšo tehnologijo. Pri obravnavi teh stroškov z vidika trajanja delovanja presežnih obratovalnih stroškov imamo na razpolago dve možnosti. Prva je ta, da premičnino usposobimo v stanje moderne tehnologije (če investicija v posodobitev to opravičuje). Druga možnost pa izključuje usposobitev na nivo nove tehnologije, kar pomeni, da bo premičnina ustvarjala navedene stroške ves čas obratovanja.

Prvi korak izvajanja ugotavljanja presežnih obratovalnih stroškov predstavlja, kot je razvidno iz slike, analizo proizvodnega procesa. Pri tem mora ocenjevalec pridobiti kar največ podatkov o proizvodnji. V tehnoloških postrojenjih gre proučevanje tehnologije, masnih pretokov, energetskih in materialnih bilanc ter proizvodnega procesa. Ta faza pomeni v bistvu makro identifikacijo premičnine, kar je osnova za pridobivanje primerljivih novejših tehnologij in postrojenj. V primerih, ko imamo opraviti z manj kompleksnimi tehnologijami je stopnja analize in obravnave temu primerno manjša.

V naslednjih korakih ugotavljanja presežnih obratovalnih stroškov analiziramo in ugotovimo najpomembnejše elemente, ki lahko vplivajo na višino stroškov. Pri tem je potrebno izračunati stroške na enoto proizvoda. Struktura teh stroškov so nam v pomoč pri odločitvi stroškovnih elementov.

Primer 1: Pri proizvodnji izdelka A smo na osnovi stroškov na enoto proizvoda ugotovili, da je predstavlja v strukturi stroškov 25% delovna sila, 60% energija, 10% material ter 5% ostali stroški. Največji delež predstavlja energija. Razumljivo je, da so moderne tehnologije, kjer je poraba energije prevladujoča  usmerjene v racionalizacijo energije v proizvodno tehnološkem procesu. Zato je smiselno proučiti element porabe energije v primerljivem modernejšem postrojenju.

Primer 2: Pri proizvodnji izdelkov B smo na osnovi stroškov na enoto proizvoda ugotovili, da je predstavlja v strukturi stroškov 45% delovna sila, 20% energija, 25% material ter 10% ostali stroški (tudi kooperanti). Pomemben delež v proizvodnji predstavljata delovna sila in material, vendar tudi energetske postavke ne gre zanemariti. Proizvodnja poteka na tehnološko zastarelih strojih, ki bi jih lahko nadomestili z NC stroji. S to tehnološko obnovo bi prezaposlili presežne delavcev, ki delajo na avtomatih na druga dela (zmanjšanje kooperantov, dodatek proizvodu, ki bo tudi tržno zanimivejši). Z uporabo NC tehnologije se bo zmanjšal izmet in prihranek na materialu. Prav tako pa je poraba energije manjša. Vse navedene ugotovitve so osnova za izračunavanje presežnih obratovalnih stroškov.

Iz prvega primera gre razbrati, da bi lahko v naslednjih letih obratovanja proizvodnje uvedli delno racionalizacijo energije, v kolikor tehnologija to dopušča. V takih primerih gre za velike investicijske posege, zato je potrebno skupaj z naročniki naloge vrednotenja proučiti dinamiko investiranja ter s tem povezano tudi učinke. Navedene ugotovitve so pomembne pri načrtovanju zmanjšanja presežnih obratovalnih stroškov v bodočnosti, kar je potrebno pri diskontiranju tudi upoštevati.

Iz drugega primera razberemo, da je zmanjšanje presežnih obratovalnih stroškov odvisno od investiranja v prihodnje. Odvisno od dinamike zamenjevanja zastarelih strojev in linij se zmanjšujejo tudi presežni obratovalni stroški. Vendar pa zamenjava strojev vpliva na dva elementa t.j. delovno silo in material. Glede na to je potrebno proučiti postopnost zmanjševanja delovne sile v tehnološkem procesu ter zasledovati tudi prihranke materiala, kar je tudi osnova za zmanjševanje presežnih obratovalnih stroškov v posameznih časovnih obdobjih.

Uporaba elementov funkcionalnega zastaranja

Pri upoštevanju funkcionalnega zastaranja imamo opraviti z dvema modeloma. Prvi model upošteva elemente, ki vplivajo na zmanjšanje funkcionalnosti zaradi:

• Design in razporeditev;
• Produktivni tok;
• Velikost;
• Konstrukcijske metode;
• Konstrukcijski materiali.

Navedene elemente izražamo v odstotkih ali vrednostnih rezultatih. V primerih odstotnih parametrov je vrednost funkcionalnega zastaranja:

V_fuz = PV_fiz * K_vfuz

Kjer je:

Vfuz               -        vrednost funkcionalnega zastaranja

PV_{fiz                     –} poštena vrednost po fizičnem zastaranju

K_{vfuz -} koeficient ki upošteva odstotno poslabšanje funkcionalnosti

Drugi model pa upošteva presežne stroške obratovanja. Vrednost funkcionalnega zastaranja je enaka vrednosti presežnih obratovalnih stropškov.

V_fuz = POS

Kjer je:

Vfuz               -        vrednost funkcionalnega zastaranja

POS _– presežni stroški obratovanja

Poštena vrednost po funkcionalnem zastaranju

PV_fuz = PV_fiz – V_fuz

2.3.7      Uporaba elementov gospodarskega/ekološkega zastaranja

Pri upoštevanju gospodarskega/ekološkega zastaranja imamo opraviti z dvema vidikoma. Prvi vidik obravnava zmanjšanje vrednosti premoženja zaradi gospodarskih razlogov, drugi pa zaradi ekoloških.

Prvi vidik zastaranja upošteva elemente, ki vplivajo na zmanjšanje vrednosti zaradi zmanjšanih kapacitet.

K_gz = 1 –

Kjer je:

K_gz – koeficient gospodarskega zastaranja

capacityB   – zmanjšana kapaciteta zaradi razlogov na trgu

capacityA   – deklarirana kapaciteta

n                 – faktor

Vrednost gospodarskega zastaranja je:

V_gz = PV_fuz * K_gz

kjer je

V_gz –     vrednost ekonomskega zastaranja

PV_fuz –     poštena vrednost po funkcionalnem zastaranju

K_gz – koeficient gospodarskega zastaranja

Drugi vidik zastaranja pa upošteva ekološke razloge.

Pri tem predstavlja vrednost ekološkega zastaranja stroške, ki so potrebni za sanacijo oz. odpravo ekološko spornih tehnoloških procesov ali strojev in naprav.

V_gz = Ss

kjer je

V_ez –     vrednost ekološkega zastaranja

Ss –     stroški sanacije

Poštena vrednost po upoštevanju ekonomskega zastaranja

PV = PV_fuz – V_gez

Zaključek cenitve po nabavno vrednostni metodi  predstavljajo dokončna analiza rezultata, sklepna ugotovitev in ocenitev vrednosti.

2.4         Način primerljivih prodaj

Način primerljivih prodaj temelji na pridobljenih podatkih o izvršenih transakcijah premičnin. Enako kot pri stroškovnem načinu moramo o premičnini zbrati kar največ tehnično-tehnoloških podatkov. Pomembno je tudi opazovanje oz. posnetek stanja premičnine. Sledi izbira in uporaba podatkov podobnih premičnin, za katere pa imamo tudi informacijo o prodaji ali nakupu. Vse navedene podatke s pomočjo prilagoditvene tehnike analiziramo in ocenjujemo.

Način neposredne primerjave prodaj je tehnika za ocenjevanje tržne vrednosti premoženja, ki temelji na podatkih dejanskih prodaj premoženja. Ocenjevalec analizira dejanske tržne transakcije s premoženjem, ki ga primerja z obravnavanim premoženjem. Pri tem ocenjevalec upošteva primerljive posesti, ki so bile prodane na ustreznih trgih, opravi prilagoditve zaradi razlik, ki lahko obstajajo med obravnavanim premoženjem in primerljivim. Rezultat je ocena vsake posamezne prodajne cene primerljive posesti, kakor če bi vsaka izmed teh posesti imela enake glavne lastnosti kot naše obravnavano premoženje.

Ta prilagojena cena omogoča ocenjevalcu, da na podlagi nje lahko sklepa, koliko bi bilo obravnavano premoženje vredno na trgu. Pri uporabi tega načina mora ocenjevalec slediti naslednjim fazam:

Prva faza

Na ustreznem trgu najti pred kratkim opravljene prodaje primerljivih posesti.

Viri podatkov: v svojih lastnih kartotekah, pri spremljanju dražb ali direktnih prodaj, v računalniških bazah podatkov, v evidenci posrednikov z nepremičninami, pri odvetnikih, itd.

Druga faza

Preveriti podatke o prodajnih transakcijah.

Ocenjevalec mora posebej paziti, da so primerljive posesti z vidika povprečno obveščenega kupca na trgu v resnici konkurenčne med seboj. Ocenjevalec mora podvomiti v neobičajno hitro opravljene transakcije ali prodaje, do katerih je prišlo med tesno povezanimi strankami (npr. starši/otroci, mož/žena, korporacija/njena podružnica). Na splošno je treba zavreči prodaje, do katerih je prišlo zaradi posebnega davčnega obravnavanja ene ali obeh strank, prodaje posesti, ki so v stečajni masi, ali prodaje, do katerih pride zaradi možnosti hipotekarne zaplembe.

Tretja faza

Prilagoditi zaradi razlik med vsako izmed primerljivih posesti in obravnavanim premoženjem.

Če se primerljivo premoženje (posest) razlikuje od obravnavanega premoženja, so potrebne prilagoditve oziroma popravki. Na ta način ugotovimo, kakšna bi bila verjetna ocenjena prodajna vrednost primerljivega premoženja, če bi imelo enake lastnosti kot obravnavano.

Ko prilagajamo dejanske prodajne cene primerljivega premoženja, so prilagoditve opravljene na primerljivem premoženju (posestih) in sicer glede na obravnavano premoženje. Proces prilagajanja poskuša odgovoriti na vprašanje, za koliko bi se primerljivo premoženje prodalo, če bi imelo enake lastnosti kot obravnavana posest.

V nadaljevanju je prikazana prilagoditvena tabela, ki jo uporabljamo pri izvajanju načina primerljivih prodaj:

Tabela prilagoditev nam omogoči pregled nad primerljivimi premičninami in njihovimi lastnostmi ter obravnavano premičnino. Vrednost obravnavane premičnine je izračunani in izbrani (odločitev ocenjevalca) rezultat ene izmed primerljivih premičnin.

2.5         Na donosih zasnovan način

Vrednotenje po tem načinu je v določenih primerih izjemno koristno in uporabno. Napačno je mišljenje nekaterih, da so za izvajanje te metode poklicani le strokovnjaki, ocenjevalci z znanji ekonomske stroke. V Sloveniji smo nepravilno povezovali to metodo z vrednotenjem podjetij. Vendar pa nastopajo nemalokrat številni primeri, ki govorijo, da mora znati to metodo pravilno uporabiti in tudi izvesti ocenjevalec premičnin.

Primer:

Navajam vprašanje vrednosti stroja, ki je bil izdelan z lastnim znanjem, njegova vrednost, ocenjena z nabavno vrednostnim načinom  ne izkazuje poštenih vrednosti. Jasno je, da imamo v takih primerih opraviti z zelo enostavnim strojem (premičnino), idejo artikla, razvojnim delom, znanjem, prototipom ter raziskanim in osvojenim trgom. V navedenem primeru ostali dve metodi nista ustrezni.

Navedeni primer neposredno kaže na obseg in širino obravnavanja ocenjevalne naloge. To pomeni, da mora ocenjevalec pri svojem delu zbrati številne podatke o stroških, prihodkih in investicijskih vlaganjih. Podrobna obravnava vseh stroškov razvoja, pravic uporabe, stroškov proizvodnje itd. ter presoja tržnih vidikov in možnosti privede do pričakovanih donosov v prihodnjem obravnavanem obdobju. Dobljeni rezultati, ki jih diskontiramo na datum vrednosti, predstavljajo vrednost premičnine. Ob tem poudarjam, da so zgoraj navedeni postopki le obris potrebnih korakov. Vsako poglavje pa zahteva podrobno analizo in presojo stanja. Skratka, pričakovana finančna korist (diskontirani bodoči donos) na dan ocenitve vrednosti predstavlja njeno vrednost.

3.0      Ocenjevanje likvidacijske vrednosti

Poglavje, ki obravnava to materijo, je v naši državi izjemno pomembno. V času stečajev je nujno, da cenilci in tudi uporabniki (lastniki) poznajo elemente te vrednosti. Poglavje je izjemno obsežno, vendar postavljam osnovna izhodišča za uporabo likvidacijskih elementov vrednotenja premičnega premoženja. Glede na namen je potrebno pri ocenjevanju likvidacijske vrednosti natančno opredeliti, za kakšno stanje likvidacijo sredstev gre.

Glede na stanje in namene uporabe (prodaje) sredstev ločimo:

• likvidacijsko vrednost v delovnem okolju:

°         premičnine so na mestu in v funkciji (v uporabi);

°         premičnine so sicer na mestu, vendar niso v funkciji;

• likvidacijsko vrednost odstranitev:

°         premičnine predstavljajo tehnološko zaokroženo celoto, kjer predstavlja demontaža (odstranitev strojev, odstranitev instalacij, temelji) določen strošek;

°         premičnine predstavljajo vrednost odpadnega železa.

Naloga je splet dogodkov ter notranjih in zunanjih vplivov. Zato je izjemno odgovorno delo, ki zahteva zelo dobro teoretično obvladovanje materije cenilstva, bogate izkušnje, veliko bazo podatkov ter precejšnjo mero občutka.

Običajno ocenjujemo likvidacijske vrednosti za ocenjevalce podjetij, stečajne upravitelje, banke in druge. Osnova za določitev likvidacijske vrednosti premičnin je poštena vrednost. Pri tem moramo pošteno tržno vrednost zmanjšati najprej za določen faktor (diskont), ki pomeni verjetnost prodajne cene predmetnega sredstva (vpliv trga, ekonomski razlogi, geografski razlogi, druge informacije). Pomembno je tudi, da določimo bruto ali neto likvidacijsko vrednost, kar je odvisno od postopka ali zahtev naročnika. Pri oceni vrednosti moramo biti pozorni še na likvidacijske stroške (demontaža, prevozi, stroški prodaje, stroški cenitev, davek…).

3.1         Definicije likvidacijskih vrednosti

3.1.1      Definicija bruto običajne likvidacijske vrednosti:

Definicija:

To je znesek bruto kupnine, ki jo je mogoče pričakovati od prodaje, s tem da je na razpolago razumen čas, da se najde kupca(e), pri tem, da je prodajalec prisiljen prodati sredstva »takšna kot so in tam, kjer so«.

Tolmačenje:

Bruto kupnina pomeni po načinu primerljivih prodaj vrednost na sekundarnem trgu rabljenih sredstev. Izraženo v vsakdanjem jeziku, to pomeni vrednost nekega rabljenega sredstva iz cenika rabljene opreme.

Primer:

Vrednost osebnega vozila po katalogu EUROTAX, ali pa vrednost po podatkih iz interneta.

Neto običajna likvidacijska vrednost je reducirana bruto običajna likvidacijska vrednost za različne stroške odprodaje ( oglaševanje, prodajne provizije, itd.) ter eventualne druge likvidacijske popuste, v kolikor so seveda pri nekem sredstvu upravičeni. ( Npr. pri dobro prodajanih znamkah rabljenih avtomobilov jih ni ).

Nekaj primerov za likvidacijske popuste:

• univerzalnost ali ne-univerzalnost sredstva,
• stanje tržišča za posamezne naprave ali opremo, torej verjetnost in možnost odprodaje na sekundarni trg,
• predvideno trajanje odprodaje,
• specifičnost naprave ali opreme,
• fizično in tehnološko stanje naprave ali opreme,
• demontaža ali popravilo.

Vrednost odtujitev (po primerjalnem načinu) je prvenstveno analiza trga rabljenih sredstev, ki terja dobro strokovno in tržno poznavanje razmer. Videli smo tudi, da je to tudi indikacija za običajno bruto likvidacijsko vrednost.

V primeru, da primerljivih prodaj ni, moramo čisto prodajno ceno oceniti s pomočjo stroškov premestitev/odtujitev po nabavno-vrednostnem načinu, ki je tudi indikacija bruto likvidacijske vrednosti. Neto likvidacijsko vrednost pa zopet ocenimo tako, da upoštevamo vse likvidacijske popuste ali stroške take prodaje.

Pri takih prodajah običajno kupec prevzame vse stroške selitve, prodaja je čista brez pravnih zadržkov. Potrebno pa je komentirati še drugo likvidacijsko vrednost.

3.1.2      Definicija likvidacijske vrednosti v nadaljevanju uporabe:

Definicija:

Kupnina, ki bi jo po predvidevanjih bilo mogoče dobiti za sredstvo, ki je likvidirano, ob predvidevanju, da se celoten obrat ( ali postrojenje ) nedotaknjen proda v omejenem roku za izvedbo prodaje.

Tolmačenje:

To pomeni, da »likvidacijska vrednost v nadaljevanju uporabe« upošteva dejstvo, da postrojenje ali procesna oprema, ki se ocenjuje, ni prenehalo delovati, oziroma lahko zopet obratuje na istem mestu, vendar z drugim lastnikom.

Vrednost montiranega sredstva mora reflektirati možnost njegovega plasmaja ali njegovega akceptiranja na sekundarnem trgu. Sekundarni trg v takem slučaju so najbolj verjetno konkurenčna podjetja ali pa tudi novi investitorji, ki bi montirano sredstvo kupili in obnovili proizvodnjo.

»Likvidacijsko vrednost v nadaljevanju uporabe« lahko ocenjujemo po nabavno-vrednostnem načinu, kjer izhaja iz »poštene tržne vrednosti-instalirano«, ali pa tudi po načinu primerljivih prodaj.

Primer:

Pri ugotavljanju likvidacijske vrednosti neke opreme v podjetju A, izhajamo iz podatka o že izvedeni primerljivi prodaji enake in montirane opreme v tovarni B.

Za večja sredstva kot so proizvodne linije ali različni kompleksni postroji, je primerljivih podatkov v Sloveniji zelo malo.

Vrednost sredstva mora reflektirati možnost njegovega plasmaja ali njegovega akceptiranja na sekundarnem trgu.

3.2         Ocenjevanje vrednosti v stečajnih postopkih

Z liberalizacijo trga v Slovenskem prostoru je med gospodarskimi subjekti prišlo do bolj samostojnega obvladovanja elementov poslovanja in vodenja. V mnogih primerih se je sposobnost managementa odražala v uspešnem premagovanju tranzicijskih težav ter bolj ali manj uspešnem poslovanju. V nekaterih drugih primerih (o razlogih bi lahko imeli posebno temo v drugih krogih) pa so številne motnje vodenja in poslovanja pomenile težave zagotavljanja tekočega poslovanja in tudi obstoja. Motnje v  poslovanju so v nekaterih primerih tako izrazite in krizne, da pripeljejo do likvidnostnih težav, ki trajajo lahko dalj časa. V takih primerih govorimo o daljši plačilni nesposobnosti (insolventnosti) pravnega subjekta. V praksi poznamo v navedenih situacijah tri stanja, in sicer: prisilno poravnavo, stečaj in likvidacijo. Področje je urejeno z zakonom o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji (Ur.list RS št 67/93) ter v dopolnitvah in popravkih (Ur. list RS 8/96 in Ur. list RS 39/97). V nadaljevanju podajam v kratkih orisi vsebino stečaja, prisilne poravnave in likvidacije.

Stečajni postopek

Pomeni z zakonom določene korake in postopke. Pri tem želijo upniki pridobiti svoje premoženje ali del le-tega od stečajnega dolžnika. Znano je, da ima dolžnik že dalj časa likvidnostne težave in ne more izpolnjevati svojih obveznosti do drugih. Po vloženem predlogu za uvedbo stečajnega postopka, ki ga lahko predlagajo upniki ali dolžnik, je v postopek vključen stečajni senat. Le-ta pa s sklepom o začetku stečaja imenuje tudi stečajnega upravitelja.

Prisilna poravnava

V primerih, ko nastopi pri upnikih poseben interes za nadaljnje delovanja dolžnika lahko le ti pred začetkom stečajnega postopka ali med samim postopkom predlagajo prisilno poravnavo. Pri tem nastopajo določene omejitve vezane na rok obravnave (naroka) obravnave delitve stečajne mase.

Likvidacija

likvidacija predstavlja prenehanje pravnega subjekta na osnovi zakonskih določb, ki natančno določajo pogoje oz. razmere za takšen postopek. Postopek likvidacije velja v primerih zmanjšanja osnovnega kapitala družbe, ob ugotovitvi ničnosti vpisa družbe, ob nedejavnosti uprave d.d. ter v primerih, ko družbe niso uredile svojega statusa, kot ga določajo zakoni. V vseh navedenih primerih je potrebno ugotavljati tudi premoženje pravnega subjekta.

V nadaljevanju gradivo poudarja postopke in ocenjevanje v stečajih, kjer je potrebno ugotoviti stanje stečajnega dolžnika. Zato se stečajni upravitelj v začetku seznani s spisom ter praviloma izbere tudi sodelavce, ki mu bodo v postopku nudili strokovno pomoč oz. opravili tudi določena specialna dela. Med te naloge sodi tudi ocenjevanje premoženja stečajnega dolžnika. Ugotoviti je namreč potrebno vrednost stečajne mase, s katero se upnikom povrne določen del terjatev.

Ocenjevalci premoženja imajo v tem postopku pomembno vlogo. Največkrat so v nalogo vključeni ocenjevalci premičnin (strojev in opreme) ter ocenjevalci nepremičnin. V nekaterih primerih pa tudi ocenjevalci vrednosti podjetji.

Pridobljene izkušnje v ocenjevanjih za namen lastninskega preoblikovanja podjetij, kakor tudi ocenjevanja vrednosti za številne tržne in pravne namene lahko v dobri meri uporabimo tudi v stečajnih postopkih. Pred podrobnejšo obravnavo ocenjevanja vrednosti strojev in opreme v stečajnih postopkih je dobro, da prikažem tudi nekatere druge pomembne elemente, ki bi jim bilo potrebno posvetiti pozornost pri ugotavljanju vrednosti stečajne mase.

V primeru stečajnega dolžnika predstavlja stečajna masa vrednost opredmetenih in neopredmetenih sredstev, kar je odvisno od premoženja obravnavane pravne osebe. Pri obravnavi tega premoženja moramo proučiti vrednost nepremičnin, premičnin in neopredmetenih sredstev. Pri tem je potrebno upoštevati, da zajema:

• vrednost premičnega premoženja:
• strojev in opreme,
• drobnega inventarja,
• zalog materiala,
• nedokončane proizvodnje,
• vrednost nepremičnega premoženja,
• zemljišč,
• objektov,
• infrastrukturne ureditve,
• vrednost premoženja neopredmetenih sredstev:
• vrednost pravnega subjekta,
• blagovne znamke,
• patentov,
• certifikatov,
• razvojne in tehnične dokumentacije itd.

Vsak primer stečajnega postopka je predmet samostojne obravnave in vseh posebnosti, ki izhajajo iz njega. Zato je potrebno proučiti, kateri od navedenih elementov vrednosti lahko v posameznem primeru pridejo v poštev oz. so lahko predmet obravnave. Nesmiselno bi namreč bilo, da v primeru prodaje strojev in opreme ter nepremičnin ocenjujemo vrednost pravnega subjekta ipd.

Gradivo v nadaljevanju obravnava le vrednotenje strojev in opreme v segmentu premičnega premoženja. Ugotovljeno je, da imamo ocenjevalci strojev in opreme v Sloveniji že določene izkušnje pri ocenjevanju poštenih tržnih vrednosti in likvidacijskih vrednosti.

Že v primerih ocenjevanja podjetij kot celote so za potrebe ocenjevalcev vrednosti podjetij ocenjevali poštene tržne vrednosti in tudi likvidacijske vrednosti. Vendar lahko ugotovimo, da so bili podani rezultati likvidacijskih vrednosti dokaj hipotetični. Redko kdaj so obstajali povratni podatki o rezultatih izvedenih transakcij premoženja. Podatek se je običajno nanašal na transakcijo podjetja kot celote ali delov podjetja z vsemi deli premoženja. Zelo redko pa so bile izvedene analize ocenjevanja strojev in opreme, in njihov prispevek (delež) v transakcijski ceni, saj podatkov o vplivu teh vrednosti ni bilo. Zato so podatki, ki jih pridobivamo z zbiranjem informacij o zaključenih stečajnih postopkih zelo pomembna osnova za naslednja ocenjevanja vrednosti. Govorimo o knjižnici podatkov, ki postajajo sestavni del baze podatkov ocenjevalcev.

V Sloveniji je, na področju ocenjevanja strojev in opreme, še vedno najbolj razširjena in tudi uporabna metoda stroškovnega načina. Vendar je poleg uporabe načina enako pomembno razumevanje stečajnega postopka, razmer na trgu ter vplivov okolice. To pomeni, da moramo pri obravnavi premičnega premoženja upoštevati fizično in funkcionalno stanje premoženja, ki ga ocenjujemo ter tudi vplive okolice, trga, časovne opredelitve stečajnega postopka, informacije stečajnega upravitelja, ter tudi številne druge okoliščine.

Ocenjevanje vrednosti premoženja družbe v stečaju začenjamo običajno z zbiranjem informacij o premoženju. Pri tem je pomembno, da stečajnega upravitelja seznanimo s konceptom vrednotenja  ter izrazimo potrebo po sodelovanju. Pridobiti moramo namreč podatke o premičnem premoženju (seznami osnovnih sredstev, drobnega inventarja, zalog, itd) pridobiti ustrezna imena sogovornikov, ter podatke o tehnični in drugi dokumentaciji. V kolikor navedenih zahtev ne izrazimo, bomo v nadaljevanju izvajanja naloge imeli težave z viri podatkov in informacij. Posledica tega bo dolgotrajnost postopka ocenjevanja, pomanjkanje podatkov in lahko tudi slabši rezultat vrednosti.

Za posredovanje informacij in podatkov o premoženju nam stečajni upravitelj običajno zagotovi sogovornike, ki so bili pred stečajem na določenih delovnih nalogah vzdrževanja, ali razvojnih služb podjetja pred stečajem. Pri informiranju s strani teh delavcev, ki so izgubili delo, je potrebno prejete ustne informacije in nekatere druge podatke uporabljati z določeno mero previdnosti. Zavedati se moramo, da so ljudje, ki nam posredujejo informacije pod določenimi pritiski (izguba službe, ne strinjanje s prejšnjim vodstvom) in lahko posredujejo podatke, ki so subjektivni. Lahko se tudi dogodi, da je oseba, ki nam posreduje podatke, že v delovnem razmerju družbe, ki se pojavlja kot potencialni kupec premoženja, kar nedvomno vpliva na nepristranost podanih informacij.

Zbiranju pisnih in ustnih podatkov sledi fizični ogled premoženja in izdelava osebnih zapiskov stanja, ki so pomembni vir podatkov ocenjevanja vrednosti. Ocenjevanje po stroškovnem načinu narekuje uporabo reprodukcijskih stroškov oz. nadomestitvenih stroškov, ki predstavljajo izhodišča za izvedbo. Pridobivanje teh podatkov je zelo oteženo in zamudo. Ocenjevalec mora za posamezna sredstva pridobiti podatek o ceni ekvivalentnega novega sredstva na datum vrednotenja. Pri tem se ocenjevalci poslužujemo številnih katalogov, baz podatkov, cenikov proizvajalcev, podatkov iz investicijske dokumentacije itd. Poudariti želim, da kakršne koli primerjave z drugimi ocenjevalci, pri zbiranju teh podatkov, niso ustrezne. Mnogokrat je lahko rok izdelave cenilnega elaborata odvisen prav od zbiranja teh podatkov. Zato se moramo cenilci pri ponudbah za izvajanje projekta ocenjevanja ustrezno zavarovati glede na možnosti pridobitve teh podatkov.

Sledi analiza obratovalnih pogojev strojev in opreme ter upoštevanje fizičnega in funkcionlnega zastaranja. V tej fazi moramo že razpolagati z namenom stečajnega senata in stečajnega upravitelja glede načrtovane prodaje. Vedeti moramo, da bo lahko premoženje stečajnega dolžnika prodano na različne načine. Pri tem imam v mislih prodajo dolžnika kot pravne osebe ali samo premičnega premoženja. V kolikor je namen prodaje le premično premoženje, tedaj je potrebno vedeti, ali bo prodaja izvršena v kompletu ali po delih.

Poleg tega pa je lahko v enem in drugem primeru možna bodisi prodaja neposrednemu kupcu, bodisi prodaja na javni dražbi. V Sloveniji se občasno sicer pojavi prodaja stečajnega dolžnika z neposredno prodajo (pogodbo), vendar mora v takih primerih stečajni upravitelj prikazati in utemeljiti koristnost take prodaje.

Navedeni elementi so izjemnega pomena za ocenjevalca. Pomenijo odločitev o uporabi likvidacijske vrednosti, kjer imamo:

• likvidacijsko vrednost v delovnem okolju in
• likvidacijsko vrednost odstranitev.

V okviru navedenih dveh pa imamo običajno v obravnavi še posebna stanja in situacije.

Situacija 1:

Opraviti imamo s stroji in opremo, ki so sicer na mestu in je bila v začetku stečaja tudi v funkciji. V času izvajanja cenitev ter prodaje pa že dalj časa ni v obratovanju.

Situacija 2:

Opraviti imamo s situacijo, v kateri so vsi stroji in oprema v funkciji, na njih poteka proizvodni proces, saj je stečajni upravitelj odredil dokončanje proizvodnje zalog ali oddal premoženje v najem.

Prav tako pa obstajajo posebnosti tudi v primerih odstranitev premičnin z lokacije, kjer so bila nameščena ali instalirana.

Situacija3:

Stroji in oprema predstavljajo tehnološko zaokroženo celoto, kjer predstavlja demontaža (odstranitev strojev, odstranitev instalacij, temelji) precejšen strošek.

Situacija 4:

Odstranitev premičnine lahko pomeni vrednost odpadnega železa.

Nadaljevanje ocenjevanja likvidacijske vrednosti po stroškovnem načinu zahteva tudi upoštevanje zunanjih vplivov na sredstva, ki jih ocenjujemo. Ocenjevalec se v postopku srečuje z vprašanjem vliva ekonomskega zastaranja na premoženje, ki ga ocenjuje ter tudi z vplivi razmer na trgu, delovni branži ter okolice. V primeru uporabe elementov ekonomskega zastaranja ter tudi elementov vpliva stečaja (likvidacijskih popustov), bi v ocenjevalni nalogi lahko prišlo do podvajanja navedenih elementov. Zato je naloga ocenitve poštene tržne vrednosti, kot osnove za ocenjevanje likvidacijske vrednosti končana z uporabo upoštevanja funkcionalnega zastaranja. Vplivi, ki niso odraz elementov znotraj sredstva samega se torej obravnavajo pri analizi in presojanju elementov likvidacijske vrednosti.

Že v predhodnih izvajanjih so bili prikazani določeni elementi, ki vplivajo na končni rezultat. V nadaljevanju pa navajam še druge vplive, ki jih mora ocenjevalec proučevati. Tako mora poleg lokalnih informacij pridobiti še druge eksterne podatke. Ozko obravnavanje trga potencialnih kupcev, ki je osredotočen le na Slovenijo, je lahko v postopku ocenjevanja zavajajoče. Slovenija postaja sestavni del Evropskih in svetovnih trgov, zato je potrebna tudi analiza možne prodaje potencialnim kupcem izven naše države.

Ocenjevalec mora pri ocenjevanju vrednosti v stečajnem postopku prav tako upoštevati, da so v družbi v stečaju nastopile posebne (neobičajne) razmere, glede na stanje pred tem. Zato je potrebno prodati sredstva pod spremenjenimi pogoji. Običajno smo pri tem časovno omejeni oz. so potencialni kupci seznanjeni z nastalim stanjem. Posledično to pomeni znižano vrednost sredstev glede na pošteno tržno vrednost.

Vpliv na vrednost pa imajo tudi dogodki pred stečajem. Kot prvo in najpomembnejše dejstvo v zvezi s tem velja navesti načelo dobrega gospodarja. Ta element je običajno že dalj časa pred začetkom stečaja prisoten v smislu slabega gospodarjenja s sredstvi. Običajno nastopijo v času motenih poslovnih funkcij tudi težave z vzdrževanjem opreme. Gre za pomanjkanje finančnih virov za rezervne dele in vzdrževanje. Zaradi težav pri izplačilih osebnih dohodkov, se posredno spremeni odnos delavcev do premoženja, kar vse ima vpliv na premoženje.

Zaradi vseh navedenih in tudi drugih vzrokov mora ocenjevalec proučiti vse nastale razmere, saj le-te vplivajo na vrednost premoženja. Enako ravnajo tudi potencialni kupci, ki proučujejo nastale razmere ter v tem vidijo možnosti za oplemenitev svojega kapitala. Naloga ocenjevalca je v tem delu izražena kot direktno proučevanje strojev in opreme, njenega fizičnega in funkcionalnega stanja ter tržnih razmer, v katerih se ta sredstva posredno, v obliki proizvoda, tudi pojavljajo. Pri tem ni upoštevanega scenarija časovnega zamika prodaje. Tega je potrebno upoštevati pri analizi možne časovne prodaje – obdobje od začetka stečajnega postopka do prodaje.

Pomemben del ocenjevanja vrednosti premičnega premoženja predstavlja tudi analiza rezultatov. Pri tem je velikega pomena da ocenjevalec razpolaga z podatki o prodaji določenih vrst primerljivega premoženja v podobnih okoliščinah in pogojih prodaje. Napačna je trditev, da je likvidacijsko vrednost mogoče določiti samo glede na znan podatek dražbe v nekem drugem okolju. Gre za določeno mero analize primerljivosti prodaj premoženja.

Oceno likvidacijske vrednosti premičnega premoženja podajamo ocenjevalci v obliki pisnega elaborata, ki je izdelan v skladu s standardi strokovnega ocenjevanja. Elaborat je osnova stečajnemu upravitelju za nadaljnje postopke izvedbe prodaje premoženja. S tem dokumentom so stečajni upravitelj, senat in upniki pridobili strokovno oceno o vrednosti premoženja.

4.0      Ocenjevanje za namen računovodskega poročanja

V letu 2002 so bili sprejeti novi Slovenski računovodski standardi, ki prinašajo v podjetja novo dimenzijo razumevanja in vodenja osnovnih sredstev. Pri tem gre za večplastno obravnavanje sredstev. V prvi vrsti je pomembno, da opuščajo do sedaj znani način obračunavanja revalorizacije sredstev ter ga nadomeščajo s prevrednotovanjem. Prinašajo tudi stalno nalogo spremljanja in preverjanja realnih vrednosti opredmetenih osnovnih sredstev. Zaradi uvedbe pravil prevrednotovanja sredstev bodo bilance stanja v podjetjih sestavljene z upoštevanjem sodobnih metod vrednotenja. Prav tako lahko ugotovimo, da bo bilanca stanja v večji meri izkazovala resnično in pošteno stanje sredstev.[i] Poleg tega gre pri teh nalogah tudi za tehnično presojo stanja teh sredstev ter usklajeno vodenje.

Vodstvo podjetja gospodari s sredstvi pri čemer mora vedeti, kakšna je potrebna (zahtevana) poslovna korist uporabljenih sredstev. Če je le-ta nižja od knjigovodske vrednosti, tedaj jo je treba oslabiti. Podjetju je naloženo, da vrednost uporabljenih sredstev nadomesti po tržni vrednosti ali vrednosti v uporabi. Odločilna je tista, ki prinaša največjo korist, zato ni dovolj, da za sredstva poznamo zgolj čisto prodajno vrednost ali zgolj vrednost pri uporabi. Kadar bi s prodajo nekega sredstva dosegli večjo korist kot jo uspemo z uporabo v poslovnem procesu, tedaj je primerneje, da ga prodamo. Ekonomska pravila velevajo, da ni smiselno razpolagati s sredstvom in ga uporabljati za neko poslovno dejavnost, kjer ne dosegamo enakih koristi kot nam jih ponuja potencialni kupec istega sredstva na trgu.

Računovodski sistem je že sedaj opredeljeval spremljanje stanja osnovnih sredstev, vendar se je v praksi pokazalo, da računovodski izkazi vedno ne odražajo dejanskega stanja vrednosti. Razlogov za to je veliko in se pojavljajo kot posledica:

-        tehnološko tehničnih sprememb (spremembe na imetju, kjer sredstvu bistveno spremenimo lastnosti – primeri računalniških do gradenj, krmilnih sistemov na strojih ali opremi, tehničnih izboljšavah, odvzemu delov, premestitvah itd.)

-        dograjevanja imetja iz naslova tekočega vzdrževanja,

-        sprememb tehničnih karakteristik (energetskih, materialnih, delovnih parametrov),

-        sprememb fizičnega stanja, ki nastopi iz tehničnih (proizvodnih, storitvenih) potreb sredstva,

-        sprememb kapacitet sredstev itd.

Kot izhaja iz navedenih ugotovitev lahko v podjetjih prihaja do razkoraka med knjigovodsko izkazanimi in dejanskim stanjem in vrednostjo premoženja. Zaradi tega so novi mednarodni standardi računovodstva in ocenjevanja napotili na tiste aktivnosti podjetij, v katerih morajo le ti skrbeti za njihovo realno stanje. Le to pomeni, da so podjetja to stanje dolžna vseskozi presojati, pri čemer bodo uporabljala t.im. zunanje in notranje spoznavne podlage[ii]. V okviru prevrednotovanja se le te izražajo v:

-        spremembi tržne vrednosti sredstva od pričakovane in merjene v  določenem obdobju,

-        pomembnih tehnoloških, tržnih pravnih in drugih gospodarskih spremembah,

-        spremenjenih tržnih obrestnih merah in drugih tržnih merah donosnosti naložb,

-        spremembi knjigovodske vrednosti sredstev glede na njegove tržne vrednosti,

-        spremembi fizičnega stanja ali funkcionalne zastaranosti sredstva,

-        realizaciji načrta reorganizacije ali prenehanja proizvodnje,

-        drugih spremembah, ki so posledica tehnično tehnoloških sprememb in tržnih sprememb.

Na podlagi navedenih spoznavnih podlag in postavljenih meril za določanje odklonov stanja in vrednosti bodo v podjetjih, ob letnih kontrolah preverili skladnost knjigovodskih vrednosti z nadomestljivimi vrednostmi.

V procesu ugotavljanja oslabitev oz. okrepitev bo naloga vsebovala več korakov, kjer bodo sodelovali strokovnjaki s področja računovodstva in tehničnih služb kakor tudi zunanji strokovnjaki s področja vrednotenja premoženja. Standardi narekujejo, da je potrebno za določitev nadomestljive vrednosti poznati čisto prodajno ceno ali vrednost pri uporabi, odvisno od tega, katera je večja. Postopek ugotavljanja vrednosti in izbira nadomestljive vrednosti je prikazana v grafu:

5.0      Sodelovanje ocenjevalcev premičnin z drugimi strokami

Ocenjevanje vrednosti premoženja je interdisiplinarno področje dela, ki zahteva širok profil ocenjevalca. Prav tako pa je področje tesno povezano z drugimi strokovnimi profili.

V prvi vrsti je pomembno dobro sodelovanje med ocenjevalci. Tu se v povezavi pojavljajo:

-        ocenjevalci podjetij,

-        ocenjevalci strojev in opreme

-        ocenjevalci nepremičnin

Z vidika ocenjevanja strojev in opreme je v kompleksnejših projektih nujno potrebno sodelovanje z ocenjevali nepremičnin. Pomembna je razmejitev nalog, koordinirano delo ter poznavanje obsega obeh strok. Ocenjevanje podjetij pa zahteva še bolj usklajeno delovanje vseh strokovnih profilov ocenjevanja.

V projektih vrednotenja pa se pojavljajo stične točke tudi med posameznimi ocenjevalci ter tudi drugimi področji dela:

-        revizorji

-        računovodji,

-        pravnimi strokovnjaki

-        uporabniki.

V postopkih revidiranja se revizorji srečujejo s povsem specifičnimi vprašanji s področja opredmetenih osnovnih sredstev. Pri tem se v primeru raziskave vprašanj obračajo na veščake – specialiste s posameznih področij ocenjevanja. Sodelovanje med revizorji in ocenjevalci se je še posebej razvilo v procesih dokapitalizacij podjetij, kjer so vrednosti dosegale z zakonom določene višine. Prav tako pa se je področje sodelovanja poglobilo s sprejetjem slovenskih računovodskih standardov.

Pomembno je sodelovanje ocenjevalcev in računovodij podjetij. Ocenjevalci nastopajo kot svetovalci in ocenjevalci premoženja. Vsebina nalog je različna najpogosteje pa gre za področje ocenjevanja vrednosti premoženja. Redkeje za presoje nastale škode ali dograjevanja imetja. Sodelovanje med računovodji in ocenjevalci se je razvijalo v času lastninskega preoblikovanja podjetij. Nadaljuje pa se z novimi slovenskimi računovodskimi standardi.

Pogosto je sodelovanje ocenjevalcev s pravnimi strokovnjaki, odvetniki, sodniki. Gre za izvajanje nalog v postopkih urejanja premoženjsko pravnih zadev ali sodnih postopkov.

Ocenjevalci pa v skladu s cilji in nameni sodelujejo tudi z drugimi pravnimi in fizičnimi subjekti. V vseh primerih gre za profesionalen in etični način.

6.0    Uporabljeni viri

• Gradivo izobraževalnih seminarjev C.E.E.P.N. in ASA 1992;
• Jack P. Friedman/Nicholas Ordway – Income Property Appraisal and Analysis: Direct Sales Comparison Approach;
• Gradivo izobraževalnih seminarjev C.E.E.P.N. in ASA 1992;
• Alan C. Iannacito: Identification of Machinery and Equipment – Appraising Machinery and Equipment McGrawHill 1989;
• Robert B. Podwalny Valuation Machinery and Equipment – Slovenski inštitut za revizijo 1999;
• Robert S. Svoboda: Fair Market Value Concepts – Appraising Machinery and Equipment McGrawHill 1989;
• Leslie H. Miles: Liquidation Value Concepts – Appraising Machinery and Equipment McGrawHill 1989;
• Slavko Stošicki: Pripravljalni seminar za sodne cenilce Ministrstva za pravosodje RS – SICOS 1997;
• dr. Ivan Turk: Pojmovnik, Revizor 8/99;
• Igor Štubelj / Slavko Stošicki: Ocenjevanje premičnega premoženja – Gradivo seminarja Zavarovalnica Triglav – Slovenski inštitut za revizijo 1998;
• Jack P.Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman: Dictionary of Real Estate Terms Barrons;
• Predpisi o lastninskem preoblikovanju podjetij 5. zvezek – ČZ Uradni list RS;
• Poslovnofinančni standrad 3 – Slovenski inštitut za revizijo;
• International Valuation Standards 2000 (IVS Committee), 2000;
• Valuing Machinery and Equipment, American Society of Appraisers, 2000;
• Slovenski računovodski standardi (Uradni list RS štev 107 z dne 22.12.2001.

[2] IVS 2003 Glossary of Terms , Mednarodni računovodski standardi 17.3

[3] IVS 2003 Glossary of Terms

[4] IVS 2003 GN4, 3.17; IVS GN 4 5.8.2.1.4.2

[5] IVS 2003 Glossary of Terms

[6] V sestavku obravnavam poenostavljeno obravnavo fizičnega zastaranja — leta uporabnosti, čeprav so presoje obratovanja kompleksnejše (urni parameter, parameter ciklusov, količin, ….)

[7] Zaradi boljše preglednosti je v nadaljevanju v nekaterih primerih uporabljena kratica POS

[ii] Dr. Franc Koletnik, Ocenjevanje oslabitev sredstev po MRS 36, Slovenski inštitut za revizijo, maj 2000.